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邋遢道人 - 杨松林首页
找个适当时机把房子卖个高价钱,租房子住
2007-09-29
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  昨天一个朋友向我咨询买房子问题,我给他出了个主意。他认为我说的很有道理,但不愿意按我的意见办。闲着没事,给大家介绍一下。

  我这个朋友本来有一套110平米的房子,在市中心,现在大约6500~7000元一平米可以卖出去。他想现在房子正涨价,觉得可以再买一套,以后越来越贵,无论卖了还是留着都没坏处。我的意见是他不应该现在买房子,而是应该在明年年初把房子卖了,让后租房子住。到2009年初前后房价会暴跌,这个时候他的钱一共够买4套房子,然后住一套,出租3套。我是这样给他讲道理的。

  房子在涨价,总要有个头,也就是说有个所谓“拐点”,到了这个拐点,房子价格会猛跌。但是房价似乎一直在涨,而且几年前就有人诈唬说房子会跌,但是房价不仅没有跌,而且涨的速度在加快。我说很快会跌,难道不会是又一次诈唬吗?

  贫道是这样分析的:

  今天的房产市场,已经不是一般商品市场,也不是所谓投资市场,而是赌博市场。商品市场分为零售市场、批发市场、投资市场。房产市场本来属于零售市场,也就是买房子是为了住房子,买的是房子的实用价值。到2006年,房产市场70%甚至更多的交易中,买方不是为了住房子,而是为了所谓“保值”和增值,也就是所谓是投资。这个情况有很多数字可以证实,根据统计年鉴,现在中国城镇最富裕的20%群体买房子的钱已经超过房产交易总值的三分之二。这些人早在本世纪初就有2套以上的房子了,因为要改善住房条件的应该只占其中的20%左右。加上专门炒卖房子的资金和国外(包括港台)进入中国的炒房资金,房产交易中为了住房而买房的应该在30%左右,其余70%都是在试图保值或者买卖赚钱。这个数字还可以从北京、杭州等城市新售房的50%以上是外地人购买,以及新房“开灯率”不足20%可以看出来。

  买房子保值和增值是一般的投资市场吗?不是,买套机器生产产品去卖,或者买套门面房开饭店属于一种投资,但买卖房子赚钱是与买卖股票、期货、外汇来赚钱是一类的,属于赌博市场(贫道以前这样说疯僧还很不满意,其实也就是这会事情)。这样区分是很必要的。因为一般商品市场、一般投资市场的特点都是“贱时买贵时卖”,“贱的地方买贵的地方卖”,但股票、期货、汇市和处于“投资状态的房产市场”的特点是“越涨越买、越跌越卖”。这是两种完全不同方向、不同规则的决策方式。

  由于房产市场现在已经成为赌博市场,而赌博市场的决策依据是“预期大多数人会与我的决策一致”,因为只有多数人都决定买,价格才会涨。因此,现在房价疯长的原理就是越涨越买,而越买自然越涨。这是最近两年房价以加速度上涨的根本原因。

  这既然是市场规律,那么为什么贫道说很快会跌呢?因为我们的房产市场的运行规则与西方的不一样,西方房产市场,或者说现代房产市场是一个正反馈系统附带一个负反馈系统,而我们的房产市场是两个正反馈系统在起作用,因此房价涨的速度会迅速接近拐点。

  市场经济,包括股票、期货等赌博经济都属于正反馈系统,也就是部分输出自动转为输入。我国富人的存款有几十亿,而每年的商品房交易只有一、两亿,再加上已经形成“多数人认为房价会继续涨”的判断,似乎房价还有很大上涨空间。这是个正反馈状态。西方国家的房产市场也是这样的规则,但是西方还用了一个看得见的手进行反向调节,也就是有一个负反馈系统。西方国家都有财产税,财产税主要是对房产征收税,属于地方税。西方国家地方政府50%以上的收入来自财产税。这个税种是累进制的,房子越大,房子价值越高税率越高。而且往往几年还做一次调整。你不是要囤积房子增值吗?但你要缴税,比如你打算花100万买套房子准备增值,结果按照税率你每年要先缴2~3万元的税,钱还不知道能不能赚到手呢,每年先缴几万税,自己都没劲了。这样就会抑制把房子作为投资品的需求。一个市场正反馈,一个政府负反馈,这样才有所谓调节。

  我们国家呢?市场不用说了,是个正反馈,政府呢?政府也建立了一个正反馈系统:这些年来政府紧缩房产开发贷款、向房产商征收房地产税,这都在提高供给方的成本,政府还停批别墅用地等手段,这是在减少供给,自然会促进价格上涨。政府用减少供给、提高供给方成本的方法,都属于提高房价的手段。因此,中国是两个正反馈系统在起作用,因此房价上涨速度就会出奇的快。

  那么为什么我们的政府要这样做呢?也可以说是因为利益,也可以说是有想法。说利益,因为早在2005年我国地方政府的财政收入50%以上也来自房地产,但不是从需求方征收的,而是供给方征收的,也就是土地出让金和房地产税。房价越高,房产商就敢于买更贵的土地,地价就越高,政府从土地得到的收益就越大。因此政府选择了正反馈系统来处理这个事情。

  这样一说,似乎还是很正常,好像可以一直运行下去。其实不可能,这里有几个问题绕不过去:

  首先,房子最终还是要住的,也就是使用价值还是根本。一般来讲,有两个数字是衡量标准,一个是在一定人均国民收入水平下的人均住房面积,一个是人均国民收入与房价。收入水平没上去但人均住房过高就是个限制因素,人均收入与房价之比如果比别的国家高很多,也是限制因素。

  目前我国城镇人均住房已经超过23平方,加上农村,大概在30平方左右,这个数字与中等发达国家一样,比一般发展中国家高40~50%。目前我国城镇人均年收入与一平米房价之比大约为3~4,而美国为18~25,台湾、香港等土地面积少的地方大约为10左右。也就是说中国人收入低,房价高。这种情况下,低信用等级的人如果拼上命买房,发生“次级信贷危机”的机会就比美国还多。

  其次,西方房产可有泡沫,但他们是在有负反馈系统调节下运行的,泡沫吹起来的速度有限,而且可控。就象吹气球,一个空在进气,一个空在出气。我们是两个正反馈系统在促进泡沫,这样泡沫吹起来的速度是惊人的,而且是不可控的,就像吹气球,我们是两个空都在进气。两个市场,规则都不一样,拿西方的事来比照中国,一定出大毛病。

  最主要的是,西方地方政府从房屋保有者身上征税,由于房子只会越来越多而不是越来越少,因此旱涝保收。经济增长经济停滞,税收都能保证。中国从增量上收税,一旦房地产市场增长停滞甚至下降,政府财政收入就没有保证。而且中国很快会到基本不再需要建新住宅的局面,因为中国到2015年人均住房将接近美国,如果不再批地,政府只好破产。因此,中国目前房产市场和政府调节方式是难以为继的,是早晚要调整的。

  贫道认为,政府其实很清楚这个道理,一直在找机会把税制改为从保有环节上征税,也就是开征财产税。只是现在又是十七大,又是奥运会,如果马上调整,怕出乱子。但等的时间越长,积累问题越多,解决难度就越大。政府现在把房价提得高高的,房地产商看在眼里喜在心里,高价把地买走了囤积起来,高房价也让有钱的人把腰包里的钱很大一部分给了政府。也就是说现在的政策使房产商、有钱人把很大一部分钱交给了政府。而有一天他会突然开征财产税,这个时候他根本不用再从土地上征收出让金了,因为这些钱已经被房产商交了囤积起来了,最主要的是,这个时候房价猛跌,根本没人再建新房,也就没地方征收出让金了,而财产税完全可以补偿土地出让金的损失,甚至更多。这样,政府现在先把土地的油水最大限度的轧干,然后再把富人们的钱和房地产商的钱轧出一部分。反正只要你与政府玩,早晚是你栽进去。

  现在把所有积蓄都用来买房子,是跟着富人玩游戏。富人损失了不怕,你损失了就别想再翻身了。因此,应该是趁着房价涨,适当时机把房子卖个高价钱。而租房价格上涨很少,基本与中等以下居民收入增长幅度接近。因为打工的毕业生不可能把工资全用来住房,大不了本来一个人一间改为两人一间。到房价跌的时候,租房价格也不会跌。因此适当时机把房子卖个高价钱然后租房子,房价跌了多买点房子出租,就是一个好办法。

  贫道讲的道理很多人会说不错,但很难有人敢这样干。这就象以前某年西瓜1块1斤,结果第二年农民都种西瓜,于是西瓜变成3毛1斤。就象大摆子一样一年高一年低。如果看着高了,你劝一个农民不要在明年种西瓜,他一定不干。

  虽然没人会听进去,但贫道还是建议没很多钱的网友现在不要买房子。

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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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