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纵有“广厦千万间”难庇“天下寒士俱欢颜”
2007-09-29
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  大量富人将资金用用购买房子作为保值和增值手段的另一个原因是缺少保值手段。目前我国有股票、期货、换汇的市场等资本市场,但这些市场是完全的投机市场,波动很大。对大量只是希望存量资产能够“保值”的高收入阶层来讲是不合适的。本来债券尤其是国债市场是一种盈利水平不高,但比较安全的投资,但这个市场目前只对银行开放而不对个人开放。于是很多高收入群体自然选择既安全有有保障的房产市场作为投资的首选目标。

  下一个问题是房价是不是高了。别以为大家都认为房价高了,这个问题显然有争论。房地产商和很多经济学精英认为房价并不高,各地政府甚至认为本地房价不仅不高,还想尽办法促使房价提高。另一方面,低收入阶层总在抱怨房价太高。

  如果看了本文前半部分就知道,说房价不高还有很大空间的人显然都是在涨价中获取利益的和他们的托。因为各地政府和房产商是涨价的受益者,同时参与炒房的高收入阶层也只有房价持续长的情况下才能获益。对他们来讲房价越高越好。

  支持和反对房价继续上涨的人都喜欢用美国、日本、香港等房价进行对比,有的只比房价,有的比房价和平均收入。贫道以前也提供过这样的数字。现在看来问题并不在此,因为中国的体制与这些地方不同,经济结构也不同。现在很难找到一个一致的算法,比如达到某个值的时候就是警戒线。

  贫道认为中国目前房价不仅过于高,而且是一种非正常的增高状态。

  说房价高了是指需要买房的人很难买起房子。一般来讲,需要买房的人主要应该是准备结婚或者刚刚成家的年轻群体。任何国家这个群体都是买新房的最主要群体。虽然中国正处于一个年轻人收入高于中老年收入的时期,但在北京、上海这些人年薪多数在3-5万元。即使偏远的小户型也要50万以上。其他地区房价低但收入也明显低。因此对需要买房的人来讲房价确实高了,尤其对农村出身在城市工作的新大学毕业生来讲。我们还可以从发展角度看。按统计年鉴数字,中国近年房价每年增长12-13%,但只有城镇中等偏上收入群体年收入增长达到这个水平。也就是70%的城镇居民的收入如果现在买不起房子,今后也一样买不起,而且会越来越买不起。房价让多数真正需要新房子的人买不起房子,说房价高当然有道理。

  贫道以为,重要的还不是房价高了还是低了,而是目前中国的房产市场是个畸形市场,是一个无法控制的市场,一个趋向崩溃的市场。

  主体是为了保值和投资的房产市场往前走会是什么样子呢?

  住房不是吃饭,真买不起可以租,租不起挤着住,不会像中国古代土地问题那样因为面临饿毙去铤而走险。这也可以从房价涨幅于房租涨幅的比较中可以看出来。近年来房价虽然按两位数在长,但房租价格上涨指数一直在1-3%之间。因为如果租房价格像房价一样涨,买不起房子的人也租不起房子的。租房价格又上不去,加上这么多外地人为了投资保值在中心城市购房,大量房主根本没考虑出租。这就是买过的房子总不亮灯的主要原因。结果会是房子大楼越盖越多,空房也越来越多。为中国人创造了大量的GDP——一个只有交换价值没有使用价值的GDP。而且物权法保障了这些只买不住的人的权力。中国到2006年城镇人均居住面积已经超过20平米。这个数字比新加坡还高,接近发达国家人均25平米的水平。关键是,中国每年以5亿平米的速度建设商品住宅(05、06年商品房竣工面积都在5.3亿平米以上)。也就是说5亿多城镇人口人均每年增加1平米居住面积。到2010年前后就达到发达国家水平,2015年就世界第一。不过是一个“富者房连楼宇穷者无卧榻之地”的世界第一,一个纵有“广厦千万间”难庇“天下寒士俱欢颜”的世界第一。

  这可能还不重要。因为凡是“买涨不买跌”的市场,一定是个“越跌越卖”的市场。房市崩盘是什么样子,日本、香港都有例子,贫道就不罗唆了。

  关于怎么使房价降下来,而且是平稳降下来,很多人出了主意。贫道认为有两种办法,一种是市场经济办法,一种是计划经济加市场经济办法。先说市场经济办法。

  纯市场经济的办法就是在房产保有环节征税,也就是对房屋拥有者征税。这个税种并不难设计,只要把握目标是“让把房产作为投资的人无利可图”就行了。比如按单户型面积和档次制定税率,面积越大和档次越高税率越高。或者就像英国那样按房价制定税率,每几年根据房价重新调整一次。制定房产税的同时要开放国债对个人的发行。

  房产税是将房产置于市场经济相匹配的规则。西方国家房产税是地方税的重要税种。英国的房产税平均要占地方财政收入的30-40%,高的可达70-80%,低的也有10-15%。在英国,房产被分为8个等级,评定以后几年不便。但这是个累计税体制。房产价格越高税率越高。据外电06年7月19日报道,英国07年将提高财产税至当前水平的3倍。英国地区事务大臣NickRaynsford领导的评论组织将于20日要求政府提高房屋价值高于17万英镑(31.8万美元)的财产税。价值62万英镑房屋的财产税可能翻三倍。中国如果开征这个税种,并将全部收入专项用来补贴城镇低收入住房问题和农民进城定居的住房问题,会逐步消除目前局面。

  把这个纯市场经济的办法加一点计划经济的办法,就是再附加一个对个人拥有房产总值的税种,而且也是个累进税。有人会担心富人可能用亲戚朋友名义买房的办法来避税。这很好办,因为有了物权法。只要这些被委托作假的人把以自己名义办出来的房产证拿到手后声明房产是自己的,法院就判定财产归属他。根据数学人民是愚蠢的这一基本定理,只要媒体公布一例,就没有多少富人敢干了。

  有人认为税收解决不了问题。比如两会期间前税务总局副局长,全国政协杨崇春委员认为借助税收手段对房价攀升不会有什么作用。理由是前一段对房地产商开征房地产税并没有抑制房价,房地产商会转移成本。因此,他不赞成“对个人征收房产保有环节税收”。

  贫道非常纳闷的是,像杨崇春这样的老税务专家怎么能判断不清楚税收在什么环节征税起什么作用。前一段向房产商开征房地产税,其实根本不是为了抑制房价,是想消减房产商利润。上一个帖子贫道讲了,政府自己在更偏远的地块地价上涨比去年上涨13%等于实际上赚了40%以上,而房产商也因开发周期利润上涨30%,因此政府要再多拿点。杨崇春委员说房产商会“转移成本”,就已经挑明房产商会通过提高房价来保障利润。这个税的调控方向不是已经暴露了吗?

  房产市场有供应方——房产商和需求方——买房人。在供给方环节增加税,结果一定是提高供给的成本,成本高了自然是诱发供给价格高的因素。这个税种本来就是一种促进房价上涨的措施。怎么能装糊涂说这个税种不抑制房价呢?相反,只要在需求方征税,一定是增加需求方成本。这样的税种抑制了需求,需求低了房价自然低。这么简单的税收杠杆作用,搞了几十年税收的官员一定清楚。贫道这才知道现在不仅经济学精英是托,连政协委员、老官僚也做托!

  还有个计划经济的办法。这就是允许甚至鼓励各单位在不影响正常工作的情况下用国拨土地组织职工集资建房。同时不仅允许,而且提供帮助让居民集资建房。这样精英们会喊叫这会破坏房产市场的规则,使房产市场发展不健康。精英们确实说对了,这样做的目的就是扰乱这个规则,让房产市场“不健康”发展。因为房产市场一“健康”,国民经济就不健康,需要住房的人就不健康。

 


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  • 本文作者对“让把房产作为投资的人无利可图”的观点令人有点不可思议。本文作者在一开始说目前中国没有良好的投资手段,因此房产投资成为唯一手段,然后又要“让把房产作为投资的人无利可图”,那让我们这些辛苦劳动的人如何保值我们的血汗钱呢? 中央银行发了这么多的垃圾人民币货币,造成高通货膨胀,高负实际利率。人民政府收了那么多的税,却从不减轻人民的负担,反而还要多征税,是想去造炸弹和航母吗?High qualified QDII is the way for Chinese to go.
    2008/4/9 16:34:57
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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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