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房地产市场成为赌场后,现在出台的政策就是火上浇油政策
2007-09-29
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  目前房地产的问题在哪里?众口一词——房价过高,老百姓买不起。房价为什么过高?大家都说了两点,一是房地产商挣钱太多。也就是本来成本不高,主要是房地产商利润率太高。二是高档房太多,大家买不起。

  于是最近一段国家出台了很多围绕房地产的政策。大致包括:

       停批别墅用地。规定增加经济适用房比例。
  减少房地产用地。
  紧缩房地产贷款。
  今天发布的开征“房产企业土地增值税”。

  贫道觉得,这些政策实施起来坏处比好处还大。

  以上政策除了规定经济适用房比例和停批别墅用地外,都在围绕一点——增加房地产开发成本:减少房地产批地一定提高地价;紧缩房地产贷款一定增加资金成本;开征房产企业土地增值税直接提高开发成本。

  这些政策必须假定市场规则是——成本增加了,只会压缩利润,不会提高房价。

  市场真的有这样的规则吗?不会有的。真实情况是,用政策来提高房地产开发成本,首先会变成房价提升,其次才会压缩房地产商利润。也许有人想,还应该再规定房产最高售价,或者规定房地产最高利润率。但是规定房产售价和规定房地产利润率是根本无法操作的,因为房子定价是个非常复杂体系,不同的地区,地点,楼层,环境,用的材料等。而给每个房地产公司审查每个案子也无法进行。于是这些政策只会有一个结果——政府傻乎乎得参与了提高房价。

  也许政策制定者认为房价总不能一直高,价格高会抑制消费,因此会逐渐放慢速度。现在政策虽然会一时推高房价,但也会促使房价回归到正常水平。

  这个想法更可笑,是根本没有看清楚今天的房地产市场的性质。

  现在房价高是这样的原因:居民收入差距扩大速度太快并已经形成巨大差距。大约占城市人口20-25%的人长期收入过高,不仅资产增量(当年收入)迅速,而且资产存量(积累的储蓄和资产)巨大。这些存量资产总要找到个出处,也就想投资(或者保值)。于是,很多人就把资金投到房产上了。他们买房子不是为了居住,而是为了投资增殖或者现在就开始小的买卖行为从中赢利。这可以从很多地方新房闲置率达到将近70%看出来。贫道身边的人大多有2套以上住房并还在买。

  这些房子没有任何“使用价值”——一直空在那里,从来没打算住;但有交换价值——可以换成实在的现金,持有的目的是预期它会长价。什么东西没有使用价值,但有交换价值,同时持有的目的是预期长价呢?赌场的筹码!于是,现在的房产已经主要不是为居民盖“住房”,而是部分居民为保值或投资创造“筹码”。现在的房产市场已经不是一般“实业”,而成为一种“金融业”,一种类似股票、期货、换汇市场,一个赌场!

  贫道并不一般谴责赌博经济。比如期货、股市、换汇都有赌博性质。贫道要说的是,赌博经济有赌博经济的运行规则,产业经济有产业经济的运行规则。用产业经济的运行、控制手段去治理赌博经济,恐怕作用会相反。

  既然是赌“房价会涨”,规则一定是这样——部分居民增量和存量资产增加越快,购置房产做筹码的行为越多,而且目标是高档房子(心理需要)。买家和买的房子越多,房价就越高。房价越高就越符合预期,买家就越多购买能力就越大——买涨不买跌,于是进一步促进房价提高……

  现在出台的政策,连“治标不治本”都算不上,因为这些政策是对着一个“非赌博经济”用的,是期望房价高了买的少才制定的。也说不上是“饮鸩止渴”,因为饮鸩止渴是看起来有好处,长远有坏处。贫道看,现在的政策是“推波助澜”和“火上加油”。因为通过限制房型减少高档房子供应量,供需矛盾更突出,“物以稀为贵”,房价会更高。增加房产开发成本也只会促高房价。这连短期都会有坏处,因此连饮鸩止渴都不是。本来就是个赌场,大家都预期涨,国家等于出政策做保票,赌徒们能不更上劲儿?

  因此,今后将更加是这个样子:需要住房的买不起房,不需要住房的大量买房。新房空房率继续攀升,房价越来越背离使用价值,一直到泡沫破裂。

  贫道本来不太注意房价问题,是因为本单位一些年轻人要结婚面临问题想到这些。还有,就是前几天看到关于经济适用房究竟是90平米合适不合适引起注意。

  贫道从英国回来,知道英国一般家庭住房(两层、两套一栋独立房子。英国居民大部分这样住)小的为70-80平米,大的90-110平米。楼房套房一般是穷人住的,也是这样面积或者略小点。

  也就是说,英国的“经济适用房”也就是90平米左右,而且很多是中产阶级住的。现在中国人竟然认为90平米连经济适用房都不够标准了,这里面一定有猫腻!

  要让贫道提建议,有以下3个方子:
  一是按现在“推波助澜”政策,可以称为“死得快政策”。好处是早点崩盘,大家一起玩完。于是推倒重来。坏处就不可估计了。

  二是“饮鸩止渴政策”,方法是与现在的部分政策反其道行之。除了继续限制房子规格,然后就地多批点,贷款放开点,减少政府在土地和规划方面收入,停止什么房产土地增殖税,总的来说降低房产开发成本,增加供应量。只要房子多了,价格明显持续降了,就会打破越涨越买,恶性循环的赌博经济规则。坏处呢?土地资源不是可以再生的,万一不起做用,想再调整都没有手段。

  三是治本方法。房地产变成赌博经济的根本原因是一些人存量资产已经增长到很大地步。这些钱总要找个地方出去。要限制他们把房地产这样关系国计民生的搞得四不像,变成个赌场,就要把他们从房产市场赶出去。赶出去的最好办法就是开征“累进制房产税”。增加赌博成本,并将税收收益用来降低经济适用房的开发成本(地方税,用来补偿城建投入)。只要税率定的合适(指标为当地房产增值率附近,经常调),收税办法定的有效,一定能抑制高收入人这方面需求。这样做一方面可以将这些钱赶到股市和债券这些本来就是赌博的市场上,恢复房地产作为一般产业的正常市场规则。另一方面降低了低收入进入房产市场的门槛,使更多的人有房子住并可能最终成为前期部分不太大房子的接手。最主要的是,这样的办法是税率调节,可缓可急,可高可低。只要注意观察及时操作,不至于使房产市场迅速崩盘。

  贫道知道一点,什么经济问题用什么解决办法。最主要的是,现在问题不是房地产商搞出来的。大家骂他们确实有点冤枉了。

  西方国家没有不征房产税的。这是他们整个政策的一个环节:在基本生产-分配中让富人们采取资本主义方式把剩余价值从劳动者手里剥夺过去,再用“社会主义”手段通过累进所得税从富人手里拿回去一大批“增量资产”,用“社会主义”手段通过累进的房产税从富人手里拿回去一大批“存量资产”,最后用转移支付和补贴手段返回给低收入者一部分。

  我们号称社会主义国家,怎么比资本主义国家还不“社会主义”呢?社会主义不社会主义现在看来也不重要,那么解决这个问题的办法,难道还有别的高招吗?!

 


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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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