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邋遢道人 - 杨松林首页
政府不会救股市,政府一定救楼市
2011-10-30
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  这个题目的帖子,贫道在2008年春曾经用过。前几天贫道议论楼市拐点时基本还是说了这个意思——由于楼市交易量低迷,新购土地一定也低迷。房价虽然微跌但不会大跌,因为开发商支撑得住。但土地市场低迷必然让土地财政的地方政府风雨飘渺,尤其到了地方债务还款期高峰的2012年更是如此。因此,首先会是地方政府撑不住,限购令将被悄悄取消。接着将是楼市再一次疯狂,房价再一轮飞涨。

  贫道话刚落几天,全国人大常委、全国人大财经委副主任委员吴晓灵女士在人大常委会第二十三次会议分组审议国务院关于城镇保障房建设和管理工作情况报告及环境保护工作情况报告时说:“过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋,也应进行调整……调控房价应抑制对房屋的过度投机,而不是抑制老百姓的投资性购房”。怎么样,这与贫道在2008年的预测一样:政府不会救股市,但政府一定救楼市。

  强国论坛上一个网友指责吴晓灵女士说“人民代表吴晓灵你在替谁说话”,事实是无的放矢。因为吴女士不是“人民代表”,而是官员代表,人家本来是从中国人民银行原副行长、国家外管局原局长退下来的,对人民并不熟悉,熟悉的是政府,而且比一般人熟悉多了。政府会面临什么问题,她清楚的很。强坛一堆网友骂人家,是看不出门道来而已。

  一到有些什么苗头,专家们就会说话。看到谢国忠先生说:“今年4月,我告诉过读者,楼市泡沫即将破灭时,就会通知大家。现在,楼市已经见顶。在今年余下的时间内,它将逐步下跌。到2012年,人民币升值预期可能会逆转,资本会流出,届时楼市会加速下跌。”也就是说,谢先生神仙般地看到了“楼市已经见顶”,而“2012年,人民币升值预期可能会逆转,资本会流出”,因此楼市会跌,还要跌一半。这让贫道想起爱因斯坦的一句名言:“专家只是一条训练有素的狗”。

  一个赌博经济,什么是顶,包括什么是底,恐怕只有神仙清楚,狗狗们通常是不清楚的,即使鼻子很好的狗也不行。2006年的股票从三千多涨到四千,就有不少“训练有素的狗”说到顶了,危险了。到5000点几乎所有“训练有素的狗”说到顶了,可最后到了6000多点,这时“训练有素的狗”反而不吭气了,说有可能涨到一万点,结果一下子跌回不足三千点。这就是专家和狗狗们的作用!

  房价涨不涨,在房市已经主要成为投资市场情况下,主要起作用的因素就是房价究竟是“正在涨”还是“正在跌”。如果正在涨,那么投资者就会认为有利可图,于是就买。由于他们买,于是房价依旧“正在涨”。房价如果“正在跌”,而且是明显持续的“正在跌”,那么投资人就会认为投资房子不合适,于是就不去买。于是房价开始“正在跌”。

  理论上虽然是这样,股票和房子还是不同。因为股票拿到手里屁用也没有,没有人愿意当不分红的股东。而房子就算放在那里也没啥不可以的。因此二手房卖的劲头比股票小很多。还有一点,就是如果房地产商头寸不紧,一手房价格也不会明显降。这还包括房地产商涨价容易操作,而降价就困难多了——已经买了的会闹事。因此,房价的正在涨和正在跌有自己的特点:正在涨效应要比正在跌效应强。

  谢国忠先生虽然“训练有素”,但毕竟是狗不是神仙。因此他说自己亲自看见了“顶点”只能是忽悠人的话。谁信谁倒霉。至于汇率问题,本来与楼市关联度就不是很大,真正关联度大的是地方政府的钱包。关于这一点,训练谢国忠的人显然没有给他做过这方面的训练。

  贫道也觉得楼市的拐点就要到了,原因是地方政府的钱包一定撑不过2012年年底。但是拐点不是往下而是往上。

  至于泡沫,虽然很多专家,包括社科院都能测算出有36%的数字,但他们毕竟也是狗狗们,训练也许更好些?但他们的缺点是从小就是好学生,没吹过泡泡。泡泡能吹多大?超过36%就要崩了?恐怕很难讲的。日本当年东京一地的房价总值就超过美国全国资产总值,那泡泡有多大?恐怕不止360%。因此,虽然泡泡越大离崩越近,但泡泡多大会崩,也是神仙才知道的事情。

  经济现象是各种因素促成的,中国楼市泡泡多,傻子都看见了。其实用不着“训练有素”,就算常识也知道:当楼房名义价格的累加值与居民存款总额不相称时,这些房子卖出去的时候必定贬值。比如总计有1万平米房子,当时房价1万一平米,总值1亿元。但居民存款总计6000万元,这就有问题了。假如1万平米房子中,有4万平米本来买的时候就打算卖的,那么如果这4000平米要卖,但居民存款中顶多只有2000万要买房,那么这时的房价就可能卖到1万元,而是5000元。

  现在全国城市居民人均住房面积33平米左右,加上2011年5万平米的商品房和6万平米的保障性住房,以及尚未销售的,城市人均住房不少于38平米,总计要达到213万平米。现在一线城市房价15000左右,二线8000,三线4500,四线也2000左右,平均不会低于4000元一平米。也就是中国城市住房总值达到85万亿人民币。但这是“市值”。2010年年末全国居民存款30万亿元,只相当于房子总值的35%。

  但是这两个数没有可比性。可比的是究竟有多少房子是准备卖的,有多少储蓄是准备买房住的。有意思的是,中国恐怕有30-35%的房子买了不是为了住而是为了卖的。而真正需要住房的恰好是25-35岁那些准备结婚和已经结婚但没房子的年轻人。我们都知道,存款中80%以上与这些人无关。也就是起码有本来期望总计卖25-30万亿的人,顶多只会有6万亿的钱愿意支付。相当于期望值的四分之一到五分之一。因此,从理论上讲,泡沫不是35%,而是400-500%。当然,泡沫是挤不净的,即使日本现在也远没挤净。因此贫道说的也不算。但是如果按“训练有素”来说,这是基本道理。

  贫道不属于训练有素的狗,只会描述些事情之间的关联,而且完全用常识而不是靠“训练”。而且文科思维比较多,喜欢比喻和联想。说到这里,贫道想起托尔斯泰的一句话:“幸福的人都是相同的,不幸的人各有各的不幸”。其实不幸的人也有相同的,假如日本的楼市会崩,经济停滞20年,美国楼市一崩,至今缓不过来气,难道中国的不幸就特别些?

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  • 18楼KIPA:
    首先道长的思路过时,08年和12年有决定性的不一样,就是那个万能的主体与房地产的关系在变化,具体可以看“房地产杀猪论”。

    此外抛开预测,仅仅从房价涨跌来看是非对错,个人觉得打压房价虽然算得上纠恶,但是根本上确实在保房价;救楼市看上去不那么好,但是添柴加火早死早超生的角度,也许和真理更近。
    2011/11/1 12:11:46
  • 如果明年的楼市重演一次08年的戏剧 后果会如何 从地方财政或者开发商或者银行或者整个中国经济的角度来看最好是去救楼市 可是从国家政权的稳定性 社会不满的累积 人心向背等等方面看呢 楼市已经不单单是楼市了 已经上升到了政治层面 隐含着未来可能出现的动荡 老百姓才不会听你分析那些经济数据数学模型等等 而是这些年来累积的不满只缺一个发泄时机了 比起楼市股市的泡沫来 民怨的爆破恐怕更可怕吧
    2011/11/1 12:03:21
  • 看得出二B想救楼市,内部博弈很激烈啊
    2011/10/31 15:11:56
  • 现在是政府做一个选择题的时候,选择90%的利益,房价就一直降,降到10%的既得利益者们逃离中国这块土地,当然带走的资本可能是70%以上。选择10%的利益,政府就会救楼市,那么只是90%的民众继续受盘剥,但盘剥到一定的阶段就是鱼死网破,新的一场阶级革命像1921至1949年一样,建立新的政权。
       所以按照中国传统中庸思想,政府会让房价跌倒一个各方均能接受的地步,让资产也不卷走(但会走20%左右),让90%也不起来造反,这就是我对未来5~10年也就是18大新确定的领导会走的路。
    2011/10/31 13:14:21
  • 首先第一个问题,大家不要侮辱狗,搞的什么都是狗的错。第二,假如一个市场内2000套房子,市场内购房的资金有10000万,那么每套房子的价值就是5万元,假如房价涨到10万元,那么一种可能:市场只能销售掉1000套房子,一种可能是居民消费中的其他消费,比如医疗,食品等等资源消费压缩,凑够20000万来消化掉2000套房子。市场经济正是通过这两种博弈来调节商品价格,政府应该尽量少用有形的手来调节市场经济。
    2011/10/31 10:58:57
  • 引用一下网友评论:

    十年楼市,一地鸡毛—悲催房产从业生涯的一点秘史

    作者:spark2016  
        
        往日重现,那谁谁谁的售楼处被砸了。想当年俺们的售楼处也被砸过,真是惊心动魄、稀里糊涂的就被砸了。俺知道降价对不起买了房子的老业主们,有话好好说嘛(当然,说什么呢,说了有多大用,俺也有疑问。),砸东西毕竟是不好地。闲来无事,咱也说说地产行业的那点小九九吧。

    1. 以史为鉴知兴衰。98年房改至今,房地产已是起起伏伏向上的曲线,以上海为例,房价已从均价2000多涨到20000多。几多狗熊变英雄,站在房价的浪尖,一路向前。当然,别人富了,咱也没话说,机会面前人人平等,就像80年代的下海。不敢和别人比胆量,就不要等别人成功了就羡慕妒忌恨。

    总之一句话,听党的话跟党走是对的。人生最怕的就是坚持了不该坚持的,放弃了不该放弃的。党说,小王啊我想让你赚点钱,你去买套房吧。小王心想滚犊子吧,老子才不上当。你是小王吗?

    2. 房价是政治经济学,是政治平衡的产物,那些所谓砖家、资深人士也不过是激昂文字赚几个粉丝,扪心自问,谁在08年时准确预测过09年的房价,在09年预测过10、11的走势呢。都扯犊子吧。不得不承认房价是政府主导的,这是真的,但至于政府主观上是否想看到今天的局面,那只能十八大领导集体问十七大领导集体了。

    当然,客观上讲中国的人口红利、高速的通货膨胀、急剧的城镇化成了铁杆抬轿夫。《古惑仔山鸡故事》说“我们就是夜壶,需要了把你拿出来用,不需要了一脚踢到床底还嫌臭”。一切都是浮云吧。有几个不是历史中随波逐流的沧海一粟。洗洗睡吧。

      值得注意的是,目前政府把赚钱的主要目的一让位于维稳。记住这一变化很重要。
    2011/10/31 8:26:06
  • 人民日报说话了!

    《人民日报》近日发表署名文章,强调“楼市调控面对降价风波不能动摇”。

    文章质问:倘若房价跌了,就要找开发商赔钱;那房价涨了,开发商是不是可以找业主分红呢?住房买卖,守的是市场法则,讲的是契约精神。假如此时叫停降价,会不会让一些开发商暗自窃喜?会不会让公众对政府调控楼市的决心产生疑虑?
    2011/10/31 8:21:31
  • 哈哈哈哈 救股市也好,救楼市也罢 哈哈哈哈 反正“救市”这个词就足够滑稽可笑 哈哈哈哈 腐朽没落的市场经济体制不是万能的吗? 不是不需要政府干预市场就可以自行调节吗?不是有无形的手吗? 何必寄希望于政府救市呀?哈哈哈哈哈 市场经济唯一的伟大之处就是这个“市”了吧?哈哈哈哈哈 主流精英还要政府“救市”,多丢市场经济体制的脸面呀 哈哈哈哈哈 其实在腐朽没落的市场经济体制下,政府也是这个“市”中之一员,救也是拆东墙补西墙,捉襟见肘,力不从心 哈哈哈哈 谁要是有本事把市场经济体制的“市”给救了,那他真是市场经济的“救市主”啦 哈哈哈哈哈 可惜市场经济体制是资本主宰的,而不是政府能够主宰的 哈哈哈哈哈 仆是救不了主的 哈哈哈哈
    2011/10/31 2:58:46
  • 我看你也是个招骂的主,和那吴小林差不了多少。
    2011/10/30 20:28:31
  • 老道所言不无道理;股市只关系到普通百姓,而楼市则关系到地方财政收入。看现在红、蓝印户口就知地方政府在干嘛,楼市下跌,百姓乐见,地方官员呢?少数既得利益者呢?控制楼市下跌地方政府有奇招!
    2011/10/30 16:11:59
  • 你说谢先生是狗,你太过分了!房价都涨成这样了,你还在胡说八道!你不看看,房价和居民的收入都脱节成啥样了?房地产是一个周期性很强的产业,不断地在上涨和下跌中循环。你凭什么说涨得如此之高房价就不会掉下来
    2011/10/30 14:38:09
  • 不是蹦不蹦的问题,这是怎么蹦的问题。这个毒瘤怎么治?大伤元气是必然的,弄得不好还会把人治死,这就悲催了。不过好像那些人都不懂中医,所以中国危机显性化后结局之危险不可预测。
    2011/10/30 14:00:07
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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