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不能平衡地方财政收支的房产调整政策都将流产
2011-01-24
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  前一段,消息透露上海、重庆将试点开征房产税,方案虽然没有确切方案,但已经将房产市场搅出了浑水,一些地方房屋交易量和房价不降反升,本来是淡季的12月房产交易量相当于全年20%。原因很简单,大部分关于房地产税开征内容判断为:大房子和新购房子,在政令下来前抢购就成了风潮。

  关于房产税究竟对房价上涨起不起作用,很多专家和房地产老板都说没什么大作用。贫道也认为有此可能。只要房产税的开征目的和政策设计不是为了把房产市场从投资市场转变为商品市场,当然没什么作用。比如对大房子征税:本来大房子就不好转手,从2008年开始房地产商就大力推出小面积住宅,成为投资者的最爱。对大房子开征房产税对房市影响很小。而对新购房征税虽然会起到限制交易量的作用,但并不解决房价居高不下问题,而且副作用会很大,甚至可能导致政策最后流产。因为交易量下去了房地产商就不买新地,不买地地方政府就没有收入,地方政府经济拮据所欠近8万亿银行贷款就出现风险,最终导致收回政令。

  一套政策颁布,如果事先就没想好为什么实施,什么样的手段才能实现目的就开始做什么“试点”是很奇怪的事情。因为政策没有明确目标,没有系统办法,最终完全可能偏离希望。结果一些人会说:你看,这不起作用吧。于是将本来可行的调控手段放弃。这次房地产控制政策就有这样的风险。房产税尚未明确方案就放风,一些专家和地产老板马上放出政策将是限购新房和对大房子征税的谣言,于是房价和交易量不降反升,于是只要另辟新迳:对二三线城市实施限购令的行政措施。限购令显然会比房产税有效果:谁不限购约谈谁,而行政执行起来力量大,交易量马上会下去,房价也将被抑制。

  贫道的看法是:以行政手段为主的限购令出台会有两个可能性。一是地方政府上有政策下有对策,就像郑州市政府那样把已经没有新房可开发的地方进行限购,这样会使这套政策也不起作用。二是中央雷厉风行,谁不执行谁下台,于是执行坚决,交易量下滑,房价下跌。

  贫道认为,无论哪个结果都不值得乐观。

  敷衍了事会失去民心。

  而执行坚决的结果将是:交易量大幅下滑,当房价下跌幅度不大。原因是房子不是方便面不会放坏,因此并不会选择降价出手。而房地产商早已赚得钵满盆满,就算两年不卖也撑得住。最主要的是,他们的土地成本已经很高,降价空间不大。而市场不好他们就不会购置新地,没新地卖出地方政府财政收入就大幅降低,地方财政捉襟见肘一是影响必要支出(比如教师工资和福利支出),二是近8万亿债务连付息都会困难。只用一年,地方政府撑不住,银行撑不住,政策还只能回头。

  因此,贫道不看好限购令。

  从2007年年初,房地产的问题就明摆在那里:新小区开灯率不足30%,大部分买家已经不是为居住而买房,而是为投资而买房。房市已经不是商品市场而具备金融市场性质,接近了股票市场。房价很快超出一般居民购买力支撑线,由此房价与交易量形成房价涨则交易量上升,房价跌则交易量下降。这种市场特性是典型的买涨杀跌的股票市场,而不是贱买贵卖的商品市场特性。

  而恰好2008年下半年全球经济危机,2009年全球贸易额下降30%,中国出口严重受阻。于是,政府只好放开口子让房价涨,房市热。由房市带动的黑色、有色、建筑材料、家具、装修、家庭、纺织新增GDP几乎占全部新增GDP的90%。虽然这两年经济上去了,但房价已经高到非投资目的无法购买的价位。要想回到商品市场状态,不杀掉50-70%就探不到底。甚至可以说,中国房价泡沫已经大到无法安全着陆的状态。

  到目前,中国房市对经济破坏力量的预期已经非常大:

  房地产市场交易量如果上不去,钢铁、有色、水泥、玻璃、装修材料、家具、家用电器等就会下滑,甚至以数百万计买房的人就没事情干。房地产市场交易量上不去,还有更严重的问题,就是地方政府财政性收入的一半已经来自土地出让金,举借的8万亿还本付息全靠这个来源。因此,房地产交易量不能下去,不敢下去。下去了要出乱子。

  而交易量要上去只有两个可能性:一个是房价继续攀升,继续房市金融化;一个是跌一半到三分之二,让普通购房者买得起房。

  维持房市金融化的难点有三个。一个是民怨会越来越大,一个是到崩盘时烈度也越来越大,还有一个是中国目前城镇人均住房已经到33平米,加上更高的农村数字已经接近欧盟的发达国家,政府再重复退出安居住房和廉租房,恐怕很快会超过欧盟接近美国。也就是中国已经把几十年后需要盖的房子都盖完了,难道能无限制地盖下去?因此,不能用涨房价的方法来维持房市繁荣,必须让房市回归商品市场。

  但房价暴跌回归商品市场的问题也很大:银行是否撑得住?暴跌后地价也跌,而且一个时期中新地拍卖会清冷,地方财政能否维持?

  左也不是,右也不是,走也不是,停也不是。

  没有出路了吗?没有办法了吗?应该是有的,只能抓住最关键,也就是必须维持的环节来解决。这个环节是什么?是地方财政问题。

  仔细观察前面叙述的矛盾会发现,地方财政收支来源和平衡是关键因素。如果地方财政因为调整房地产政策而入不敷出,地方政府会想尽办法抵制任何伤害其收入的做法。为一旦地方财政入不敷出,政治上不稳,金融也要出乱子。因此,政策调整中保证地方财政收支平衡是关键。

  贫道早在2007年叙述这个问题时就说,靠土地出让金养活地方政府,是用房地产增量来维持收入。房子总有不再大量建的时候,因此这不是地方财政收入的稳定来源。地方财政收入一半以上靠房地产是必然的,全世界地方财政都是这样。但这必须是存量房产,也就是通过房产税来获取稳定收入。经济增长不增长,房子盖不盖,旱涝保收。

  因此,系统解决目前房地产市场问题的唯一手段就是开征房地产税,哪怕不是为了抑制房价也要这样做。其实,国外房地产税的开征开始并不是为了抑制房价,都是为了让地方政府有个稳定的收入来源。但由于房产税恰好是房产投资的抑制性因素,因此会对房市金融化起到控制作用。任何偏离了能够给地方政府以稳定收入来源的政策,都最终半途而废,都会引起经济和政治动荡。

  设计一套以保障地方财政收入稳定为指标,以消除投资性购房为目的房产税体制并不困难。开征这个税并不是为了杀富济贫,因此大房子不是对象。开征这个税不是为了“不让房价增长过快”,而是让房价回归到商品性质,因此是否对新购房开征不重要。只要政府计算清楚:在没有土地出让金情况下,需要从存量房中征收多少钱才能维持政府最低收入。然后一套既考虑人均住房面积,又考虑住房套数,还考虑房子大小档次的房产税征收项目和税率足以将购房者从投资人变成消费者。

  其实早在3、4年前,这个问题就是秃子头上的虱子——明摆着的事儿。但是中国主流精英和房地产商一个劲儿地告诉大家:一、房产税征了也不会抑制房价,没用;二、征了土地出让金和土地增值税再征房产税是重复征税,与法不符,于理不通,是盘剥老百姓。而一些非主流学者也把矛头对准地方政府和房地产商,似乎这只是个利益问题,良心问题,完全无视经济现实。于是,拖了三四年,怎么解决房地产问题,为什么要解决房地产问题,问题出在哪里,哪个才是关键至今还是一头雾水,雾水一头。

  于是,虽然最近几条政策会起到抑制房价,打击房市的效果,但贫道对前景一点不乐观。


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  • 续13楼, 既然杨道长谈到我国房地产难题的“……这个环节是什么?是地方财政问题”并进一步阐明:“地方财政收支来源和平衡是关键因素。” 哈哈哈哈 我国在主流精英喋喋不休诅咒的计划经济——所谓“国民经济到了崩溃边缘”的“十年浩劫”时代,财政支出包括大众的福利住房,其财政收入却不曾包含一分钱的卖地收入!却既不发行国债又没有外债,而且通货膨胀率几乎为零,财政收支却能够平衡。被主流精英们号称“经济空前增长”“综合国力空前强大”的市场经济时代,杨道长却认为财政竟然离不开卖地或者房地产税的收入?“如果地方财政因为调整房地产政策而入不敷出,地方政府会想尽办法抵制任何伤害其收入的做法。为一旦地方财政入不敷出,政治上不稳,金融也要出乱子。因此,政策调整中保证地方财政收支平衡是关键。”?啊哈哈哈哈 这岂不是滑天下之大稽么? 杨道长看不出来计划经济与市场经济对我国宏观经济的进退利弊是如此鲜明的天壤之别吗?
    市场经济就是资本主宰一切的经济。市场经济框架内的地方政府与其他一切机构一样也是市场经济的参与者,因此也需要受到资本的制约与主宰,不卖地又能如何呢,征收房地产税不是还是羊毛出在羊身上吗。
    2011/1/27 1:07:43
  • 续12楼   哈哈哈 杨道长已经洞悉现行所有调控房地产的政策措施统统“左也不是,右也不是,走也不是,停也不是……”  本来已经接近问题的本质,哈哈哈 却由于 主流精英的多年洗脑,竟然对唾手可得的真理视而不见,说什么:“没有出路了吗?没有办法了吗?应该是有的,只能抓住最关键,也就是必须维持的环节来解决。这个环节是什么?是地方财政问题……” 啊哈哈哈 “应该是有的”!哈哈哈 好可怜啊,杨道长!什么“……只能抓住最关键,也就是必须维持的环节来解决”哈哈哈 有那么难么? 难道就不能让思想再前进一点点?难道就不能越过“市场经济”的藩篱?   哈哈哈 那么“地方财政问题”的关键又是什么呢? 难道杨道长不知道我国经济领域的一切宏观调控都面临“左也不是,右也不是,走也不是,停也不是…”? 比如现在急剧提升利率,预防通胀,但是依赖贷款做为流动资金的中小企业如何生存呢?这不是“左也不是右也不是”的两难选择么?财政政策不是也面临类似的“走也不是,停也不是”的艰难抉择么?还有外汇利率、外汇储备、购买美国国债、GDP问题、CPI问题……哈哈哈 那个不是如此?难道这些问题的关键都是地方财政问题吗?哈哈哈哈 难道我国面临的一切宏观调控失灵问题不是具有一个共同原因、共同的关键码?难道那不是市场经济自身内在的固有弊端吗?哈哈哈哈 杨道长真的以为在市场经济框架内果真能解决这些问题吗?哈哈哈哈 那么市场经济岂不是可以杜绝数百年来周期性爆发的经济危机痼疾了吗?啊哈哈哈哈 谁这么伟大,那岂不是远远超越了凯恩斯先生,而且岂不是要得到诺贝尔经济学大奖了吗?  啊哈哈哈哈 待续
    2011/1/27 0:10:09
  • 敬佩杨道长忧国忧民之心。但是如果不能跳出主流精英设计的思想牢笼,终究局限于市场经济的道场,哈哈哈 难免一叶障目不见泰山啊。先纠正道长一个误区:“GDP”等于“经济”么? 特别是我国的GDP能与我国经济划等号吗?
    杨道长说:“由房市带动的黑色、有色、建筑材料、家具、装修、家庭、纺织新增GDP几乎占全部新增GDP的90%。虽然这两年经济上去了,但房价已经高到非投资目的无法购买的价位。” 哈哈哈哈 这句话说明道长显然已经把这两年GDP上去了,当成“这两年经济上去了”,哈哈哈哈 这可是天大的笑话呀。我国主流精英就是故意把我国“DGP”说成我国“经济”,荒唐透顶的给我国草根大众甚至对国际社会愚弄洗脑,没想到连道长这等道行极高之人竟然也被忽悠于无形之中啦,哈哈哈哈 GDP是国内地理概念的收入概念,只要在我国地理范围内产生的收入都可以计入GDP,但是却不管是日本公司还是美国公司或者德国公司……创造的收入,只要是在我国境内发生一律计入我国GDP。难道这样的常识杨道长和众多经济界前辈们果真不知道吗?啊哈哈哈哈 八国联军创造的收入也是我国经济?也能计入大清国的伟业吗?啊哈哈哈哈 待续
    2011/1/26 22:50:20
  •       假如房地产解决了地方政府的财政问题,房价问题进行了反转掉头向下,会有什么影响?对套进房地产的先富者进行剪羊毛?民族资本干啥?

        国际分配没有解决,贸然对国内分配进行大手术解决国内分配,恐怕会导致乱子。无论从力度还是从内外关系上来说,得弄清这其中的先后关系,钓鱼岛打两炮是否对房地产有些影响?可否从房产税的标准化标的从低水平开始与土地财政逐步转移以过程实现,但是政策方向明晰打掉房子升值预期,同时民族资本在国外市场也找到合理的出口,避免硬着陆。
    2011/1/26 12:57:05
  • 10楼avpl:
    不错不错。这篇文章还是把牛鼻子牵到了的,不过到了房产税那儿却让牛给跑了。
    结果就是:被1楼的评论给抹杀了,哈哈。
    2011/1/25 16:43:33
  • 对形势分析很有道理,一针见血,但所提解决办法不敢苟同。
    2011/1/25 11:51:21
  • 如果说政府调控房价有二难,房价低经济差,房价高百姓怨,那地方政府就变成一乐,卖地也乐,收税也乐。而老百姓则变成一苦,房价高苦,高税收也苦。
    2011/1/24 16:44:10
  • 如果是市场化,那么就市场化,市场化的运作制度,市场化的意识,市场化的思想。如果是民主化,那么就实现全民民主,不要少数民主,重视民权。如果想公平正义,就把公平正义进行到底,把所有的问题都摆出来,把自己的想法说出来,不要上欺下瞒,两头不落好。
    2011/1/24 12:31:49
  • 关于最危险的事,浙江省的工商局长已经讲出来了,不外乎盲人骑瞎马,夜半临深池,老来攀高枝。房地产行业只不过是这一过程中最突出的“私生子" 而已,激化了这一大家庭的矛盾,影响了家长的威望,加速了这一家庭的没落。
    2011/1/24 11:46:32
  • 收房产税是学西方养政府;那么官员少,机构精,开支明是否也应学西方呢?
    2011/1/24 10:44:30

  • 官员欺下瞒上,中饱私囊!
    2011/1/24 9:39:48
  • 呵呵,很简单,中国的政府是有“投资欲望”的“经济人”,这与欧美发达国家的“执行工具”有天大的差别。中国的政府有“保值增值”的动力,与纳税人产生错位;欧美发达国家则直接面对纳税人。所以,中国的国情决定了只能满足地方政府的庞大财政需求,少一点就会导致政策执行产生偏差或流产。
    2011/1/24 9:19:54
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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