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明年房价还会涨
2011-01-01
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  读蔡历先生的《从供求形势和增长动力看,房价2011年下降概率极大》的文章,有点不同看法。

  首先,“拐点”这个词不是描述一般市场经济现象的,而是描述股市的中长期起伏的。一种商品昨天跌了今天涨了,不会用拐点描述。就算连续几个月涨然后跌了也很少用拐点描述的。只有股市牛市和熊市的转换点用拐点来描述。也就是说,拐点通常描述虚拟经济等以心理判断为基础的市场的变化。

  一般商品市场中,一种商品价格提高了,利润空间就大了,更多资本会进入,于是供给增加。供给增加则需求减弱,就形成价格下降趋势。这属于负反馈系统的特征。

  而股市中,股指上扬说明多数股民(也可以考虑股本权重)认为大盘会好,采取了买进策略。由于他们买进股指才上扬,由于上扬会促使更多人看好而买进。这就是追涨。股指达到很高的时候,一部分人会感到忧虑而选择卖掉。股指越高,有这种心理特点的人越多。但是,只要股指在涨,股指就会涨,与供给关系没关联。其间会发生波动,比如有些时间出现下跌,但只要接着继续涨,就不能叫拐点。到多数人认为股票不会继续涨时,一个小事件就会促使股票出现拐点。这时做“大盘可能会不好”的判断会越来越多,于是就抛出。股指越跌,认为股指要跌的人越多,这种判断的股民越多,股票越跌。

  虚拟经济与实体经济在运行趋势上的区别是。实体经济是供需关系决定的,虚拟经济是多数人的取向决定的。

  现在没人怀疑目前的房市已经接近投资市场,大部分购房者并不是为了住房才买房,而是具备投资性质。房价涨不涨,取决于投资者认为房价今后是涨是跌,也取决于投资者腰包里的钱还够不够玩这个东西。与房屋空置率和房地产商土地囤积量无关。房屋空置率和囤积量与房价的关系是:当越来越多的房地产商因为房价没有涨,而且销售额不足造成头寸紧张时,才会选择降价。只要他们撑得住,房价根本不会因手头房子和土地数量而降价的。问题在于,经过2008年的淘汰尤其是2009年的暴赚后,这些房地产商大多头寸都很松,因此空置率和土地囤积量对他们还不构成威胁。

  供给量从来没有给房市带来促进或者困境。虽然 蔡 先生给出很多这方面数字,但这些数字无法描述虚拟经济。

  比如三亚。今年下半年以来,三亚几乎没有新房可出售,新开楼盘很少,供给极度紧张。但是,三亚新房销售价格比去年明显下降。贫道昨天帮一个哥们看房,位置紧挨凤凰水城,算是好地方。房子均价为1.6万,而且是现房。这个数字在今年春节时应该是2万以上。为什么三亚房子供给量少但价格也跌了呢?这只与心理有关。因为多数投资者认为三亚年初长疯了,最近一个时期不会有上涨空间。

  那么,分析心理是否能做拐点的判断呢?很难,甚至是不可能的。凯恩斯曾经这样描述这个过程。由于你的决策只有与多数人的决策一致时才会赚钱(这显然与一般商品市场相反),数千万人分散在各个地方,信息把握情况和判断能力及习惯各自相异,甚至不知道他们的比例,不可知因素太多。因此从没有分析这个变动规律的模型。就像从没有一个成功的股票赚钱模型一样。

  因此,无论股票还是今天的楼市,都不可能预测拐点。

  目前,影响房市的消息是“房价又涨了”,因此2011年的房价会继续涨,房地产商和政府会赚到更多的钱,他们支撑下一次平缓期的能力更强。从这里看,房价只能回涨。

  剩下一个因素就是买方资金情况。2009年商品房销售额增长76%,销售4.4万亿,其中新增2万亿。但同期城乡居民储蓄增长19.7%,增长4.4万亿,年末余额26.5万亿。新增销售额与新增储蓄额基本接近。由于90%以上储蓄恰好是房屋投资者,因此目前投资者投资储备增长是快于投资增长的。从这个角度看,这些投资者投资欲望和能力都会加强而不是减弱。

  只要持有城乡居民储蓄额90%的这批投资者选择买房来投资,那么房价就不会出现拐点。现在他们手里大约有26万亿资金,按照全国均价5000平米计算,能买进52万亿平米的房子。这对每年只有10万亿销售面积来讲,也就是20%。由于他们的储蓄增长会高于投资增长,所以看不出房价到什么情况下会减弱他们的投资能力。

  信贷抽紧为什么会影响房价力量有限?原因还是一样,投资者很少用贷款买房,贷款的大多是需要住房的,而他们比例太低。贫道去年年底和今年看到几个政策出台时就说,这不会让房价跌下去的。今年房价还会涨。

  那么怎么房价才会跌呢?其实只有一个方法,就是开征房产税,而且是累进制的,根据房价调整的房产税。我们可以看到很多专家和政府官员,包括住建部的专家们都说“开征房产税不会起决定作用”。那是因为有利益。因为只有房产税是唯一能让房市从投资市场变成住房市场的路径。虽然西方房产税开征初衷与房价无关,只是为了地方政府有个主要财源才设置的,但正是有了这个东西,才使房价没出现中国这样的涨幅。由于房产税主要征收对象是投资房产者,对普通人只有好处没有坏处。

  如果投资者认为房价每年有10%的上涨空间(这些年远不止这个数),而长期储蓄只有5%。那么他们就会投资房子。如果房价确实涨了10%,开征4%的房产税,就没人会选择投资房子。因为加上交易税费投资就赔钱了。如果房价涨了15%,只要房产税提高到8%就没人敢投资,因为他不知道政府是不是会提高到10%!如果房价只涨5%,那么房产税可以降到3%。只有房价跌了或者没涨,才将房产税设定在1-2%的正常水平。而1-2%的房产税,足以让地方政府摆脱必须通过土地出让金生存的困境。说房产税控制不了房价的人,基本都是心眼不好的人。

  去年贫道说房价在2010年会涨,起码5%,看来结果还翻了一翻。那几年贫道再预期一下,2011年如果没出现大的经济动荡,房价还会涨10%。

  谁能预测虚拟经济的拐点,那就是神仙了,就发大财了。


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  • 愤怒!

    能回答1+1等于2,算什么能耐?

    请回答:在什么时候,1+1小于2??
    2011/1/2 16:37:15
  • 物价也会涨~~~
    2011/1/2 11:38:12
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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