杨松林   草根首页 | 设为首页 | 加入收藏
邋遢道人 - 杨松林首页
预测房价的拐点是件最不靠谱的事儿
2010-12-17
字号:

  这几年很多专家声称房价要出现拐点,说房价要跌了。但房价一直不跌,就算一时徘徊,几个月后就又涨了。很像海萍说的:没有最高,只有更高。

  为什么每次专家们的预测都错误呢?想想股市就知道了。我们天天在电视报纸上看股市专家们做股评,说大盘走势是涨还是跌,但说对的与说错的基本相等。本来股市第二天涨和跌的概率就相等,这种预测基本等于废话。如果有人能够准确预测股市的“拐点”,那还了得!每次都在最高点卖出,在最低点买进,那全国股民的钱都让他一个人赚了。因此,没有这样的“专家”。因为加入他有这本事,根本不用再电视台赚那么点嘴皮子钱,直接入市就发大了。

  贫道在2007年就说,中国现在的房市如股市,都是投资性质。而且指出,股市、期货、汇市这类所谓投资市场,其实就是赌场,是用钱直接赚钱的活动。这种活动运行的规则同一般商品市场是相反的。一般商品市场是买低卖高,而这种市场是追涨杀跌。因此,用一般商品市场的眼光去看这类市场,肯定啥也说不清楚。

  一些网友不同意贫道说法,尤其是亲自炒股的,比如疯僧就嘲笑贫道。其实说股市是赌博,是从股民的行为规则上说的。标准赌博的最大特点是不可预测,全凭运气。如果能够预测,那一定是“出老千”了。有人会认为掷骰子、轮盘赌、十一点主要凭运气,但打麻将有技术高低。打麻将确实有技术高低之分,但是,很少存在一个赌局中有的是高手,有的是菜鸟的情况。大多数都是水平相当,或者自认为与对手水平相当时才凑成的赌局。贫道不喜欢打麻将,因为从来没赢过。

  有人说股票是“投机”,记得吴敬琏先生还说过中国股票市场不正常,搞成投机市场了。其实,任何商业活动都是投机。所谓投机,是指根据自己掌握的信息和判断力抓住其他人没有发现的商业机会。你先发现某个市场机会先动手做了,就能获得超额利润。投机的最高境界是:只有我决定这么做,并且成功了(当然不成功的叫“偷鸡不成蚀把米”)。投机最怕的是:我这样决定,其实很多人都有这样判断,都做了这种决定。这种情况下肯定赚不了什么钱。

  但是股票恰好相反。一只股票之所以涨,是大家都买这只股票,都看涨。大家都买这只股票,这只股票才会涨。如果想疯僧说的,他独具慧眼,认为某只股票一定涨,而其他人都看跌,那么疯僧一定赔钱。当然,这只股票涨不涨有很多信息,但这些信息只有越公开,才会有更多的人做出相同判断。在没有庄家自己炒作情况下,什么内部信息都不起作用。由于没有人能知道成千上万,甚至数以亿计的人究竟是怎样决策的,因此只能凭运气而不是智慧和洞察力。

  一般商业市场与股票市场的成功原理完全不一样,于是运行轨迹也不一样。很多人拿市场经济规则解释股市和现在的房市,都是唬人的。

  一般商品市场中,一个商品价格一涨,促使很多人投资增加供给。商品多了,价格就跌。也就是一个负反馈形态。但股市就不同。一只股票涨了,大家就觉得是机会(而实际上也是机会)于是就去买。由于大家买,所以股票涨;由于股票涨,所以大家买。买与涨是个自激过程,这就是正反馈形态。那么股票总不会涨得没个头,什么是“顶”呢?也就是出现拐点呢?拐点出现在做出“这只股票要跌了”的人数比“这只股票还会涨”的人数多(与资金量有关)的时候,股票就出现拐点了。股票越高,做出“要跌了”的股民会越多,这是拐点必然出现的原因。但是,究竟多少股民决定买进多少股民决定卖出,则没人能够知道。

  这就是为什么没人能预测拐点的原因。

  今天的楼市就是这种情况。由于大部分实际在买房的人并不需要住房,而是在投资。房价涨了他们才买,因为他们买房价才在涨。房价是否出现拐点,关键在于这些人对房价涨落的判断和储蓄余额。究竟有多少投资者在做“房价还会涨”的判断,没人知道,甚至问卷调查都不起作用。

  为什么今年出台那么多抑制房价的政策也没起什么作用呢?是因为政府没搞清楚两点:第一点,现在的房市实际上是类似股市的市场。规则不同了,靠市场经济那些措施不起作用。第二点,把买房作为投资的人主要不依赖信贷资金,就像股民很少贷款买股票一样。

  增加房子供给量很难对房价产生影响。因为房子不是上市公司,不是说有就有的。供给量要对房价产生影响,必须让当年房子总售价逼近居民储蓄总额。居民储蓄中90%的部分是不足10%的正在炒房的家庭拥有的。现在城乡居民储蓄总额每年增长20%左右,商品房销售增长15%左右,因此不可能出现这种情况。最主要的是,房地产的利润主要是富人获取了,房价越高,储蓄额就越高。加上境外资金来炒房。因此,控制房贷只能在心理上起点作用,实际上不起作用。

  看到这种情况,贫道在去年年底就说:明年房价当然还会涨。

  那么,房价总该有个顶点吧。是有顶点,但无法预测是什么时候出现顶点。起码贫道没能力预测。但是贫道认为,明年房价还会涨,而且还是10个点左右。

  为什么呢?因为贫道看不出能让房价下跌的条件出现。

  在目前情况下,房价只能在两种情况下跌。

  一是中国国内出现严重经济危机和金融危机。目前看不出来很快会出现这种情况。

  二是国家出台政策将房地产市场变成可控市场,或者说使之回到一般商品市场上。现在看国家没这个打算。前几天看到住建部专家说不会很快开征房产税,还说房产税并不能对房价起作用。

  前面讲到,商品市场是负反馈形态,价格上去了,抑制价格上去的因素就加强,最终使价格下去。价格下去了,提高价格的因素就加强,价格就上去了。那么,什么东西能在目前房价上去的时候促使房价下去呢?贫道认为,就是房产税。投资是为了获益。如果房价年涨幅为10%,国债年息是5%,那么买房子一定合算。如果对投资性住房征收每年5-6%的房产税,那么买房子投资的风险就大,将住房作为投资品的冲动就会被抑制。其他的问题就是政策设计问题了。

  有人会说,这种控制不是市场手段,是看得见的手在操作。问题在于,赌场本身并是市场,本来就不遵循市场规则。现在所有用市场规则的手段,显然对房价不起作用。

  看来中国是打算用崩盘方式来解决房价问题。

所有文章只代表作者观点,与本站立场无关!
  • 就是,靠啥普啊
    谁有能力预测下M2增速低于GDP增速的拐点?有种你试下啊
    2010/12/19 17:38:31
  • 我始终坚信:
    但凡我们所看到的问题,高层早已掌握,至于什么时候破解这个问题:温水煮青蛙--上面也一定是这样谋划的!
    时间不是核心问题所在。
    2010/12/17 21:54:09
  • 看来中国是打算用崩盘方式来解决房价问题。
    。。。。幽到骨的冷幽默,赞一个!
    2010/12/17 18:50:05
  • 中国对房地产打压力度之大,已经是空前了。只差压垮骆驼的最后一根稻草了。
    我以为不要把房地产市场一棒子打死。房地产与银行是联动的。房地产如果垮掉,其结果就是美国的次贷危机。温和的办法就是大力建设廉租房。房屋供应增加了,价格自然就会降下去。
    房屋价格为什么顶风向上?我以为原因有两个:一是通货膨胀已经由预期变成现实,傻瓜才会抱着钞票不放;二是房地产商的自救。第一个原因无需解释,第二个原因是什么道理呢?房地产商知道他是不能与政府抗衡的,必须要有降价的姿态。但如果马上降价,买房的人就会持币观望,而房地产商是等不起的,他们至少有50%以上的建设资金是银行贷款,如果不能按期卖出房屋,就无法按期偿还贷款本息,银行就会收房,大多数房地产商就会破产。他们必须迎风而上,再伺机降价,即使降到原点,也不会大伤元气。
    譬如河北燕郊的房。去年10月最好的公寓每平米开盘价11000元左右,今年最高时涨到2万,此时就是降50%也有得可赚,因为成本是已经锁定的。这就是涨价自救的奥秘。
    2010/12/17 16:46:37
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
姓名 
联系方式
  评论员用户名 密码 注册为评论员
   发贴后,本网站会记录您的IP地址。请注意,根据我国法律,网站会将有关您的发帖内容、发帖时间以及您发帖时的IP地址的记录保留至少60天,并且只要接到合法请求,即会将这类信息提供给有
关机构。详细使用条款>>
草根简介


人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
最新评论 更多>>

最新文章 更多>>
关于我们  联系我们:QQ513460486 邮箱:icaogen@126.com
CopyRight © 2006-2013 www.caogen.com All Rights Reserved 浙ICP备11047994号