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邋遢道人 - 杨松林首页
房价明年当然还会涨
2009-12-22
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  看到很多人都在讨论明年楼市崩盘问题。说由于房价已经过高,加上政府出台控制房价政策,房价这次真的要跌了,现在需要注意的是不要搞崩盘了。多数人都在预计明年房价跌多大幅度,30%还是50%。

  贫道前几天写了个帖子,试图说明房价为什么一直涨,谁有能力控制涨和跌,以及控制的要点是什么。如果认为贫道分析的是正确的,那就应该认为并没有出现导致房价出现拐点的必要因素,因此2010年房价还是稳中有升。除了世界在此发生更加严重的金融危机,不会崩盘的。

  承认中国房市已经具备金融性质,也就是已经如同股票、期货、汇市那样的赌博经济,那么,就必须按照赌博经济的运行规则来判断房市。赌博经济的运行规则是“买涨杀跌”。越涨越卖,越买越涨,直至到了一个拐点。然后就是越跌越卖,越买越跌。现在正在涨,除了有促成拐点的因素存在。

  目前房价从上升到下跌只有三种情况:

  一个是买家离场,不在这个价位买房了。

  买家离场的原因可能是两种,一种是资金量断裂。假如大多数买家的钱主要是借的,现在多数利息都付不起,银行又不敢借钱了,于是离场资金多而进场资金少。美国次贷危机就是这样来的。另一种是买家资金多数是自有资金,银行借款比例很小。由于房屋供应量太大,自有资金快花完了,又没地方借,因此也会选择离场。买家无论是因为自有资金问题还是银行资金问题形成离场,是房价下跌的必要充分条件。也就是说只要买家离场,房价一定跌。只要房价跌,一定是买家不买了。

  第二种是房地产商资金链断裂。房地产商资金链断裂,到期债务必须还,被迫低价出售,房价也会跌。但这是充分条件而不是必要条件。也就是即使银行抽紧对房贷的银根或房地产公司整体头寸紧张,都不一定出现房价下跌。条件是买家态度。只要买家还在买,进场资金还在继续,那么即使出现对房地产商不利的信贷消息,房价也很难跌。

  第三种房价出现跌势的因素是政府出台严厉政策,硬将房地产市场回归为一般住房市场。也就是消除房地产作为投资、保值的性质,让其回归为居住性质。比如,政府对存量住房收取房产税,而且是与价格和数量有关的、根据房价涨跌情况变动税率的累进税,那么买房赚钱和买房保值的动机就被严重压制。囤积的房子赚不赚还不知道,每年先交一大堆税,就不会囤积而会出售。这样,房市将回归到一般供需关系上。由于目前85%的人买不起房是不正常的,因此房价会大跌。跌到中等收入群体能买得起房时,房价才会稳定。

  很多人说房价高是因为地价高。这简直是胡说八道嘛!房价高是因为越高越有人买才高,怎么与地价有关?由于房子是最终产品,因此房价是地价的条件,而地价不是房价的条件。地价高是因为房价高,开发商算着这么高的地价照样能赚钱才敢在高点出价的。如果开发商认为价位达到某个点时,总成本过高,卖不出去,那么就不会去出价。土地市场并不是赌博市场,依然是一般商品市场,房市才是赌博市场。

  有人说地方政府推高了地价,这更是冤枉。拍卖中地方政府总不能谁出价低卖给谁吧。地方政府确实希望地价越来越高,但地价高低不是地方政府能左右的。地方政府起拍价出的高就会流拍,这样的时期也不是没出现过。

  如果承认房价只与贫道说的有关,那么怎么能看出来房价很快会跌呢?

  首先,中国目前房地产市场中以投资和增值为目的买房者占多数。他们中多数是自由资金买的房子,甚至包括所谓温州炒房团,也是自由资金为主。2000年到2008年全部房贷余额为2.98万亿,而个人住房销售总额达到11万亿,贷款只占销售的27%。这27%主要是中、下等收入的人用的,高收入群体显然主要靠自由资金买房。因此,限制第二套住房贷款并不能根本打击高收入群体继续把买房作为投资和保值的行为。2008年底,城乡居民存款为22万亿,其中90%是城镇20%高收入群体的存款,到现在估计依然不少于20万亿。这对每年3万亿的住房销售来讲,还有充分的头寸空间。只要房产市场还是投资市场,接着还只能是涨——因为房子正在涨。

  其次,政府出台的所谓四条,主要是增加普通商品房的供给,其中所谓“中低价位、中小套型”,前半句是虚,后半句为实。因为中低价位不是政府说了算,政府无法限制房价。而中小套户型的提供,无非给炒房者提供了多样化的赌具而已,只能促进赌博市场的发展。有人认为,政府要求房地产商购置土地首付必须达到50%资金能限制地价上升。但这只能打击中小房地产公司,打击不了大房地产公司。最主要的是,地价低了并不影响房价抬高,地价低了房地产商利润空间大了而已。房地产商不会明明每平米2万元还有人买,由于地价低了成本降了就只卖一万八。

  因此,贫道看不出房价要跌的因素。也许有人会说,大家都吵着说房价要跌于是炒房的就不买了,接着就出现拐点。这更是痴心妄想!也许一时会有影响,但只要房价实际没跌,房地产商还能撑得住,无非是一段时间有价无市而已,过一段炒房者发现房价还涨,就会接着买。由于本来房地产商在2008年的不热不冷的房市中就没有伤筋动骨,而今年又大赚一把,肥得流油,抗打击能力大大增强。停个几个月甚至一年的不温不火市场,一点问题没有。因为只要房价是以赌博市场形式跌的,就会一跌到底,因此对房地产商来讲,只要不跌,一个月没卖几套都不怕。一旦跌了,全都完蛋。

  还有人认为中国房价已经是远远超出居民承受能力,房价已经到顶了,供给能力毕竟有限,因此会出现拐点。贫道对此难以赞同。一个物品的价格背离实际价值多少才算高是很难衡量的。虽然日本、美国也有过房产泡沫,但他们都有控制将房屋作为赌品的机制:房产税(叫法很多)。中国由于没有房产税,缺少抑制将房屋作为赌品的机制,因此炒房能炒到多高是很难预测的。郁金香球茎无非是一种花,再好看也没多大价值。但是,17世纪初当荷兰人把郁金香球茎作为赌品后,价格飞涨。1636年一棵郁金香球茎的价值就能达到几匹马加一辆马车的价钱了。到1637年,郁金香球茎总涨幅达到59倍!几年中郁金香球茎涨价上万倍。一个球茎卖到4、5万美元。而郁金香繁育起来并不难,远比盖房子容易得多,快得多,供给能力强得多。如果郁金香球茎能炒出几千倍上万倍,那么房子能炒到多少就不知道了。现在房价涨的最快城市,从世纪初到现在也不到10倍。最后涨到什么时候是个头,真还说不好呢。

  看到很多专家,无论体制内还是体制外的,无论主流的还是非主流的,都没讲房市与股市、期货、汇市来比对,总是拿一般市场经济的供求关系说话。市场经济发展到最高阶段——虚拟经济阶段,读不懂赌博二字,看不懂经济的。

  贫道前一个帖子就说,只要政府绕着抽紧房地产贷款规模,绕着开征个人房产税,房价就会持续上涨。现在根本看不出来有这样的决心。

  2009年,中国经济净增的GDP中,房地产占了90%还多。没房地产市场的热乎,基本就是零增长。2010年并没什么新的增长点:国际贸易还是低迷状态,国内消费依然疲软。由于不可能扭转低收入群体收入过低的局面,因此消费需求增长可能性很小。靠什么再保持一年8%增长呢?只能还靠房市。

  如果房价下跌,那么炒房群体将退出买房行列。由于房价目前高出中等收入实际支付能力一倍左右,因此在房价跌一半以前,销售量一定下降。销售量下降加上房价下降,销售额将大幅下降,钢材、水泥、建筑材料等销售和价格也会下降。如果房价下跌30%,销售量下降20%,房地产销售额将下降44%,房地产及其所带动的行业GDP将下降40%,保八还有指望吗?保八出问题,政府还怎么混呢?

  今年各地地王都是国企地产公司买下的,天价。如果房价真的跌了,首先面临破产的肯定是这些公司。要亲儿子命的事,当爹的会干!?

  因此,中央绝不允许房价在这个时候跌的。

  2007年初贫道就说,解决房价和房市的唯一办法是开征财产税或房产税。这样做一是能让房市回到一般用品市场而不是赌博市场;另一方面能使地方财政从房屋存量上收税而不是从不安全的房屋增量上收税。而且贫道当时就说,要实施就要尽快,如果到了经济危机时期想实施都来不及。现在就是到了经济危机,全靠房市撑着的时候了。

  怎么办?没法办!


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  • 呵呵,您老的意思是“政府把人关在狼狗笼子里让它使劲咬了,不死不松口了”?
    2009/12/30 13:39:06
  • 中国目前的房子问题,不只是一个经济问题,更是一个政治问题.是依靠什么人,服务什么人的问题了.仅在经济范畴谈论房子,是很没有人性的.
    前日看到深圳电视台的一档节目,有一个主持人,四位嘉宾,众多老年人和若干年轻人.话题是举国关注的房子问题. 一位嘉宾自信满满地说,2009年增长8%,主要是靠富人拉动的,是房地产的功劳.他自称为精英,所以他就要投资房地产,就要不断地推高房价,就要从房地产中赚钱,因为他是精英.
    听了这样的言论,我不禁怀疑他们的真正用心了.如果仅仅是为了赚一点钱或着许多钱也就罢了,背后有没有更加险恶的用意呢,或许他全然不知,也是被险恶洗了脑的人,吹捧上天的人,飘飘然的人.
    房地产目前的状况人民群众就是不要满意,只有所谓的"精英"满意.而人民不满意是一个大问题,天一样大的政治问题.如果看不到这一点,或者看到这一点却不予理睬, 那对国家政权来说是极其危险的.
    谁是这个社会的精英呢,如果是这些人成为精英了,真的很危险.
    2009/12/29 9:52:19
  • 房价涨与否对买不起的人来说是无所谓,可怕的是由房产暴涨所带来的通货膨胀连锁效应!
    2009/12/23 11:04:47
  • 非想买而不得不租的人,
    会感到很廉价,
    而过分荣耀,乃至不可能被满足更多的要求的买了房的人,
    也会感到有点廉价。
    2009/12/22 20:14:59
  • 让利给大的有限的房地产商,
    圈住这些资金猛虎,
    然后引导一个走廊通道口,
    大家一抬头,
    原来是买到租的新房准入市场的准入门口。
    2009/12/22 20:12:24
  • 喊“钱-钱-钱-还是钱-还是钱-钱-钱-钱”,只喊到发红发烫。这招只是持续自警醒的作用。
    只要有越来越多的用经济语言说话的人,这个钱就能看到烫手的一面。目前只能如此......
    2009/12/22 20:07:28
  • 最务实的房市分析报告,比某些所谓的人气专家强多了!
    2009/12/22 19:20:28
  • 明年房价不涨了,10000亿的财政赤字咋办呢?巨量的银行信贷咋办呢?官员们的红色政绩和灰色收入咋办呢?
    2009/12/22 16:45:22
  • 1、由于不可能扭转低收入群体收入过低的局面,也就是说没有出现一个能拉动内需的产业。所以还要涨,需要海绵,因为资本要流动。2、市场经济发展到最高阶段——虚拟经济阶段,读不懂赌博二字,看不懂经济的。所以还要涨,因为他是全民资金增值与避险的赌具。3、地方财政从房屋存量上收税而不是从不安全的房屋增量上收税时。回归正常的供求关系。资金的少不能使房产下跌,只要房产具有投资的功能,只要是国有控股银行,只要廉租房没有大量上市,就不能强行收回断供者的产权与居住权。4、资金的多能使之上涨。
    2009/12/22 16:12:19
  • 今年各地地王都是国企地产公司买下的,天价。如果房价真的跌了,首先面临破产的肯定是这些公司。要亲儿子命的事,当爹的会干!?
    这句话说对了,小团体的利益凌驾于国家利益之上是常见的事,与其牺牲自己使国家获益,他们更愿意拉着国家一起下地狱。
    2009/12/22 15:53:38
  • 分析的非常好!非常到位!

    只是,是否会有超出中国政府的力量来捅破这个泡泡呢?
    2009/12/22 15:45:55
  • 房地产这条经济链太长了,若没有切实可行的运行机制,突然使其断裂,可能还不如现状。目前中国出现的许许多多问题都在拷问管理层的能力!!!
    2009/12/22 15:23:44
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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