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房价飞涨的原因真的是存在“刚性需求”吗?
2009-09-24
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  房价飞涨的原因真的是存在“刚性需求”吗?

  有网友分析房价飞涨的原因:“如果大家都想在头十多年内买到房子,挤上买房的头班车,那必须把一部分人挤下车,把谁挤下车?那就是穷人,让房价涨起来,涨到穷人买不起为止,逼着穷人坐下班车、下下班车,这就是市场规律。”也就是现在房子太少,建设速度赶不上住房需求,价格自然会高。那么供求关系大致是什么样子呢?他说:“认为还需要20-30年,在不断地、大量地建房的条件下,城市的住房供给量才能与人们的需求平衡。”很多专家也说,房价涨是因为供需不平衡,住房的刚性需求造成的。

  贫道觉得这个网友没有看到中国住房问题的本质。中国房价飞涨的原因不是住房市场供求关系紧张,而是国家政策使“住房市场”变成了“投资市场”或者叫赌博市场。

  2007年,建设部一位副部长宣布:“到了2006年年底,全国城市居民人均住房面积达到27平方米。”同时,说中国农村人均住宅面积达到29平米。统计年鉴显示,2007年中国建筑企业销售的城镇商品住宅70136万平米,人均1.2平米。如果算上小产权房,人均增加1.5平米。农村建住宅72674万平米,人均增加1平米。也就是说现在城镇人均住房已经超过31平米,农村达到32平米。从统计年鉴数字看,2000年以来中国城镇住宅销售面积大约为每年每人1平米,2007年后扩大为1平米多。这意味着在2000年前后,中国城镇人均住宅面积已经在18-20平米之间。

  中国现在这样的人均住房面积是不是还很小,因此住房需求很旺盛,导致房价飞涨了呢?

  住房是否紧张,与收入水平有关。收入水平低,住房需求也低。收入水平提高了,住房需求也会提高。从全球情况看也是这样,收入高的国家人均住房面积大,低的就少。下面我们按购买力平价法计算不同国家2007年人均国内生产总值和人均住房关系:

  低收入国家人均收入1522国际元,人均住房面积大约 8平方米;

  中低收入国家人均收入4968国际元,人均住房 17.6平方米;

  中国人均收入5345国际元,人均住房28.5平米。

  中等收入国家人均收入6018国际元,人均住房20. 1平方米;

  中高收入国家人均收入12116国际元,人均住房29.3平方米,

  高收入国家人均收入36017国际元,人均住房46.  6平方米(美国60、英国38、法国37、日本31)。

  中国人均收入略高于中低收入国家的4968国际元,低于中等收入国家的6018国际元,处于两者之间36/64位置。如果换算到住房上,大约为18.5平米。也就是说,中国目前人均收入情况,如果人均住房达到18.5平米,应该处于住房市场供求平衡区,不该存在严重、持续的供给紧张。

  住房商品化大致开始于90年代初。1993年到2000年的7年中,我国商品房销售面积年增长15.5%。这个时候,中国人均住房已经在18-20平米,处于供求平衡的“略好”状态。从1997年到2003年,城镇商品房价格基本没多大涨幅,也反映出市场供求情况。

  2000-2007年的7年中商品房销售速度突然加快,年增长22.9%,是经济增长速度的两倍多,使中国从中低收入国家住房需求水平,一下子越过中等收入国家,跃升到中高收入国家水平,也就是人均GDP翻一番还多时的住房需求水平。到2009年底将超过日本,4年内超过法国,5年超过英国。当然,达到美国水平还要20年。

  这样看,中国居民住房不是供给少了,存在什么“刚性需求”,而是多了,多得不像话。理论上讲多了67.6%!(31与18.5)

  那么,为什么房子多了这么多,房价还在飞涨呢?原因很简单,是因为有钱人把房子作为投资或增值物品而不是居住物品对待了。有钱人发现买房子增值速度不仅远远高于储蓄,还高于股票等投资市场。即使按国家统计局公布的不太反映实际情况的数字,近年来房价涨幅也在17%左右。而且自2003年以来是个持续增长过程(除了2008年略跌)。投资市场的规则是买涨杀跌。房价越涨买家越多,买家越多房价越涨。虽然缺少统计,但从2005年以后新售房的空房率基本在50%以上,很多地方高达70%,就可以看出大量买房者并没有居住需求,纯粹是一种投资行为。也就是说,自2003年后,中国与其说是新建了一批住宅,不如说是新建了一批赌博的筹码,一片没有使用价值只有交换价值的“商品房”。中国实际住房市场,还是人均20-22平米水平。

  是不是真的存在“刚性需求”呢?应该说一定意义下是有的。到各城市城乡接合部的农村看看,拥挤的多层楼里住满了从农村到城市就业的年轻人,没结婚的几个合住,结婚的租个一二十平方多的是。他们大部分到了谈婚论嫁或已经结婚生子,是最需要住房的人。他们在老家人均拥有的住房甚至达到30-40平米,但是他们不得不挤在一起。即使家里给补贴,绝大部分年轻人买一套60平米左右的住宅都是没希望的。他们甚至不算“穷人”,多数人在北京上海这样地方月收入已经达到3000元左右,在郑州这样的城市中达到1500元左右。但是,前者房价已经到了均价1.2万元每平米(五环以外),后者达到5000元左右。迫切需要间遮风避雨、养家糊口的人没房子,早就住得很宽敞的人闲置几套等着涨价的空房子,这就是中国目前住房情况。贫道早在2007年初就以“纵有广厦千万间,难蔽天下寒士俱欢颜”来形容。

  问题还在于,少数富人的房子大部分是自有资金买的。即使房市不好,出现大批割肉抛售的情况也不会多。这与美国次贷情况会不一样。因此,房价大幅下跌到让他们腾出这多余的68%的房子是没希望的。而且只要房价涨,他们还会继续买房,像黑洞一样吞噬新房,继续抬升房价,吞噬年轻人的希望和梦想。


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  • 如果住房作为一种投资的需求不抑制,房价就很难降下来.
    2009/9/29 14:54:37
  • 现在的房子只有买的人,没有住的人,很多楼盘都说卖完了,但都没有多少人住.所以买房的人都是不住的人,因为他们房子太多,住不了多少;而没钱的人是买不起房的,故而也不会有房住.总而言之,房子会越建越多,但未必会越住越多人.
    2009/9/26 21:37:09
  • 博主所言有理,不过一直涨是不可能的。原因很简单,这么大的泡沫,不受攻击是不可能的。本轮危机中,房价积累的财富最大,只有它跌得最狠才能真正完成财富转移。
    2009/9/26 10:19:54
  • 学美国的。。。钱袋子没管好。。银行只要能赚钱管你搞多少投机他都肯贷。。越贷越投机。。越投机越贵越泡沫。。。我们的模式是——经济只能增长,只能“向好”这就是国际政治环境。。  一个“新兴”的新“超级大国”当然负有保证至少表面风光的政治责任。。。。房价只是这个责任的表现之一

    政府当然负有为维持其人民表面风光的政治责任,但是只要哪天政府突然也想赚钱拿点利润了,责任自然也就没了
    2009/9/25 12:26:10
  •        除了两极分化的根本原因之外,有被别人算计的份(依据两极分化的社会现实来算计的)。首先是从温州炒楼团开始,到政府特别是地方政府的钱袋子,到既得利益集团,到大资本逐利。到目前被绑架的是银行,是低收入者的住房问题。最终的问题是可能是负资产问题。太容易得来的钱不好拿,最后还是政府和民众买单,归根是人民买单。中国的有钱人到底是些什么人呢?是怎么样的有机组成。

           让一部分人先富起来是实现了,但如何帮助后富呢?这可是是个世界性难题。渡漠者如何帮助未渡漠者?过河者如何帮助未过河者?这些先者是靠未达者的劳动,建立在未富者的劳动基础之上的。
    2009/9/24 21:48:22
  • 一个高度发达的管理环境中,高利润或所谓的绩效和垄断永远都是一个自己打自己脸的丑事。有绩效何必只能你一个人包干?还能包干几个五十年吗?超出这位特别杰出人的工龄?
    2009/9/24 20:32:43
  • 而拿着效益工资和奖金的垄断企业的老总们,他们可能生活在另一个天地里,没有必要知道这些事情。因为他们搞的好,绩效让他们富足了。
    2009/9/24 20:29:01
  • 不再说远了,说远又得对当下的教育品头论足了。
    2009/9/24 20:26:41
  • 就是在著名的国内大城市的一些外围一点的公交车站,经历过什么呢?站旁有一些经营的小贩,卖些小食品给过路没时间吃饭的人。而他们用的油不知道炸过多少遍食品了,当然还舍不得换新油,一下车,一股刺鼻的辣味从锅里飘出。不管怎么说,坐公共汽车的可以代表普通市民了,他们的口袋不能够吸引一些像点样的油炸食品小贩来,可想而知,买那套梦想的房子需要有几个亲戚来帮助借钱给他们。可是,更多的其他投资渠道呢?周围一片低附加值的工厂和培训都稀缺的劳动力。
    2009/9/24 20:24:47
  • 还有一个最主要的原因,政府或者说是市长。
    2009/9/24 13:51:16
  • 后面点到了要害,房价高涨的原因绝对不是刚需,而是投机,投机的温床又是贫富不均,那贫富不均的温床呢?
    2009/9/24 8:51:49
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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