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纵有广厦千万间,难庇天下寒士俱欢颜
2009-04-28
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  看到两则消息,一是央视新闻说北京等地房屋空住率上升,二是中国社会科学院今日上午举行“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”,蓝皮书称,中国经济目前呈现出向好迹象,但还存在着变数,房地产市场也存在着不确定性。但从总体上来看,房价上半年总体下行,下半年有望回暖。

  房地产现在是热门话题(虽然强坛现在热门话题是红人评选),房地产不仅牵涉建筑业,还牵涉黑色金属、有色金属、水泥、煤炭、化工、建材、家具、家用电器,大约影响GDP有15-20个百分点。最主要的是,房地产业还能将本来不值几个钱的土地变成几十万几百万一亩,凭空增加上万亿的GDP。因此,房地产一下来,整个国民经济都出问题。

  不过,各人操心的事不同。中央政府操心的是房地产交易量,地方政府操心的是地价是否跌,房地产商和前些时投资房产的人操心的是房价是否涨,刚毕业打算结婚的大学毕业生操心的是房价啥时候降。贫道不操心房子问题,就站在打算结婚的大毕业生和中央政府角度考虑一下。

  社科院蓝皮书说:“总体来看,中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大。这主要是因为中国房价泡沫累积有限。特别是在房价快速上涨期间,国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施,房价泡沫并未大范围显现据国外研究显示,房地产市场进入调整期后,首先是量减价升,之后是量价齐降,之后会出现房市回暖现象,大概需要两年时间。中国房地产市场调整至2009年下半年也到了两个年头,房市回暖存在着可能性。”

  贫道觉得,社科院显然没站在中央政府立场上说话。

  首先,中国房地产业与西方房地产的运行机理就不一样。西方人买房是做什么?多数是为了住,其次是为了投资,所谓投资,就是出租。西方根本没有买一大堆房子既不住,又不出租的情况。为什么呢?因为西方有财产税,主要就是房产收税。房子越大越好税率越高。你买了房子就要缴税,买了不出租就只能计算每天赔多少钱。因此,西方不会出现所谓“空住房”,也就是买了就没打算住的房子(西方人的第二套房往往是假期住房,是为了住,因此不算空住房)。中国就不一样,中国没有财产税,因此就为打算通过储存房源来使资产增值或者投资开了一个方便之门。于是,从2003年以后,空置率(盖了没卖)降低了,但空住率(买了不住不租)上去了。2005年以来,很多房地产发展快的城市新房空住率超过50%,很多楼盘超过90%。也就是说,大部分销售的房子不是为了住,而是为了“存”。记得06年前后,中国精英们还都喊叫房地产本来就应该有投资功能。可这些人从来不想想把房子囤积起来投资,与西方把房子出租来投资有什么差别,最终会导致什么结局。

  西方房产市场所谓泡沫,无非是房价涨了,抵押贷款借钱多了,负债能力提高了,因此在房价不涨或者跌的时候部分次级信用者无能力归还,形成所谓次贷问题。由于房价涨多高只与借贷能力有关,形成真正投资收益,因此涨幅不会高。美国到2006年房价泡沫最高时期,6年房价平均上涨73%,一些大城市涨得高的无非140%左右。

  中国房产泡沫与美国完全两回事。由于中国买房是一种投资或者储蓄行为,房价越涨买家越多。房价涨意味着增值速度快,或者储蓄利息高。而买家越多房价越涨,房价越涨买家越多,形成一种正反馈激励。因此,中国房价即使增幅比较慢的城市从2001到2007年平均涨幅也有200%,高的地方涨幅300%的也不少见。

  因此,中国房地产泡沫是真泡沫。泡沫一旦起来,比美国厉害。因为中国是以空住房为代表的过剩,如果房价下跌,空住房会反过来投入市场成为二手房,冲击一手房市场。也就是说,只要房价不温不火,空住率降低空置率就提高,空置率降低空住率就提高。

  只要一般城市中月收入千把元的大学生买不起结婚房,中国房地产市场就启动不起来。而他们买起房,一般城市每平米要低于三千,北京上海要低于五千。现在看来房价不再跌一半是没这个希望的。

  最大问题是,无论空置率变为空住率还是空住率变为空置率,最终是买房的不住房,住房的买不起房。真应了:纵有广厦千万间,难庇天下寒士俱欢颜。


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  •   应该建立大型、全国性的专事出租住房的企业。这一需求应该有,而且很大,奇怪为什么不见这一行业。其实如果大家都租房住,大家都很自由。为什么会都乐忠于弄个窝限制自己呢?这我看着又像一个集体愚蠢的行为。从中我们也可以畅想未来的共产主义是何等的高明。
      对空巢房,应当征空置费或空置税。当然得要人去鉴别是否空置,权利问题又来了。但权利问题无处不在,那是另一个问题。压制空置,有问题也应该做。
    2009/4/28 9:23:30
  • 中国城市化进度太慢,群居现象太严重,人太多。美国人习惯分散住,总体人口又少,城市辐射面积大,所以没有像中国大城市只能挤在一个中心住,土地就这么一点点,价格就上去了,这是供求决定的。在上海,问过几个大学生,为了上班方便,他们将来有钱还是要买市中心的房子,房价能下去吗?记住空置是能够通过市场机制调节的,而更重要的是政府需要主导城市快速扩张,快速增加城市副中心的建设,加强交通建设,鼓励城市周边置业,鼓励城市周边将商业生活中心的建设,中国人口本来就多,更需要稀释人口土地面积比例,这样原来非城市化土地就有了利用价值,人们也慢慢习惯往土地供应大的周边住,价格就下来了,双赢。
    2009/4/28 9:07:34
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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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