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一个指标两个方向:启动房市的两难选择
2009-01-21
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  如何实现保八指标是今年一项重要任务。往实里说,就是今年经济增长的增长点是什么,主要靠哪些行业的增长实现经济保八的指标。一般来讲,在这样低迷情况下,这些支柱产业的增长必须明显大于八才有希望。原因很简单,第一产 业从来没有达到过8,一些行业一定会大幅度低于8,那么就必须有些分量很大的行业增长要超过8才行。我们可以算一下。

  首先出口已经不可能以来。到11月出口已经是负增长,而且全球今年经济一点没有好转趋势,因此,净出口今年超过8%的可能基本没有,能够保持正数就很可以了。这就会严重影响纺织、服装、制鞋和一大批轻工业实现超过8%的努力。

  中央对汽车看起来挺重视,前天出台刺激汽车销售的一系列政策。但是,汽车业一年也就是3000多亿增加值,加上连带产业不过7000亿,占GDP3.6%左右。汽车业增长10%,GDP增长0.36%,影响力确实太小。况且,下半年开始汽车业一直 是负增长,能恢复就差不多了。

  现在看来,最关键就是房地产业了。现在建筑业一年增加值1.3万亿,房地产业一年近1万亿。这两项就2.2万亿增加值。最主要的是,房地产业还关联着钢铁、有色、塑料、水泥、家用电器、装修材料甚至生产钢铁和水泥的煤炭业。这 些东西加起来又是2万亿。也就是说,二产业中,三分之一多的部分是与房地产关联的。这些年经济增长很大程度上与房地产高速发展有关。如果房地产业能够增长超过8%,实现保八就有些希望(关键看其他的究竟能接近八还是不增长 甚至负增长)。如果房地产达不到8%的增长,或者勉强达到8%的增长,总增长就没有期望实现保八目标。

  这可以从自从今年上半年房市交易量急剧下降后,下半年黑色、有色、水泥、家用电器、家具等每月都是百分之二十以上的负增长可以看出它的影响力。

  同时,房地产还关联土地出让金。如果房市不起来,房产商现有房子压在手里,就不会去买新地。房产商不买新地,就没有土地出让金。而土地出让金已经占市县财政总收入一半左右,如果这块钱大幅度减少,那么地方财政就捉襟见肘 。到时候教师工资都发不下来,还说什么救济低收入群体呢?更不要说建设项目了。所以贫道在去年11月份一看见各省都在喊叫着要投资18万亿进行建设就觉得好笑——还有钱没有?

  因此,房地产业必须启动,这是2009年经济能否平稳增长的关键。

  贫道觉得,要把房市抓上去,关键在思路,也可以说在于对房地产市场的认识。从目前出台的政策看,政府有关部门并没有想清楚房市究竟是怎么回事,要怎么才能启动。

  房地产市场与一般商品市场不同。一般商品市场就是商品市场,但房产由于有储存、保值的功能,因此很容易变成“投资市场”,也就是金融市场,或者说是赌博市场。买房者大部分是为了住房,这是商品市场。买房者大部分是为了保 值增值或者投资,这就是投资市场或赌博市场。中国在2003年以后,房市越来越趋向一个赌博市场,到2005年已经完全是个赌博市场。这个时候大部分买房的都不是为了居住。这可以从大城市非本地居民购房超过新房50%,新房空房率 超过70%,甚至有些地区超过80%可以看出。

  一般商品市场与赌博市场有非常大不同。一般商品市场是贱买贵卖,但赌博市场是追涨杀跌。03-07年房价飞涨,不是住房需要增长了,或者居民收入增长了,而是房市成赌场了。房价涨是因为买家看着房价在涨,房价在涨是因为买家 在买,这同股市是一个道理。因此,房价从2002年到2007年基本翻了两番,甚至更多。2001年贫道住在西直门附近,西直门内有一片房子当时说价格在1万一平米,贫道听了吓一跳,觉得不可思议。当时大家都觉得没几个人买得起。但 到2004年,三环附近房子已经1万一平米,2006年,四环附近房子也1万一平米,2007年五环附近房子就1万一平米了。三环附近房子已经两三万一平米。到2006年,房价最后能涨到多少,已经没人敢预言了。

  房市有两个顾客,一个是需要买房子住的。这些人多数是25-30多岁的年轻人。刚结婚或者准备结婚,需要买房子。这是全世界购买新房的主体人群。另一个是有点钱或者比较有钱的,同时已经有住房的人。这些人不需要住房,或者不 急于需要住房。但他们需要为自己的钱找到个增值保值的东西。后来看,房子显然是最合适的东西。房子这东西不容易放坏,不像方便面。而且真不行了还可以住。当然,这里还有看起来比较中间的一批。这些人没什么钱,现在也有地 方住,但想改变一下居住环境。这些人也容易成为追涨杀跌的追随者。因为他们看着房价在涨,想着不买以后还要涨,哪怕借钱也只好买了。这一类严格来讲也属于第二类人。

  关于房市,很多人看的指标不对,喜欢把目光盯在房价上,似乎房价就是房市。其实房市是指交易量,与房价高低无关。房市好坏,不在于房价高低,而在于交易量大小。中央政府关心的是交易量,与GDP有关的是交易量。

  现在有4个因素:房价、交易量、为住房买房者、为投资买房者。它们是什么关系呢?是这样关系:

  大部分因住房需要买房者,是大学毕业工作4、5年的人。不是大学毕业生,他们一般买不起房。如果买,只能靠家里支援。以北京为例,大学毕业生工作4、5年,一般工资为3500-4000元。如果两口工资总计7000元/月,买70平米的小套 房子,按照一般年收入的5倍(国际通例为4-6倍)计算,大约房价在6000元/平米就有能力通过贷款和家里支援买一套。因此,如果说存在一个北京的商品市场房市,那么5环以内房子价格在6000,四环附近房子价格在6500左右,就会形 成销售。也可以把这个价格看做一个“底”,所谓房价探底,就是这个底。如果高于这个价格,难以形成这些人的大量购买。因此,6000-7000元/平米的房价对于商品房市来讲,可以形成销售。

  对于投资者市场来讲,不存在房价价位问题,只存在房价走向问题。如果房价在涨,就会有销售。如果房价在跌,就不会有人买新房。

  那么,现在北京房价是在跌,大约五环附近房价从1万多,跌到了1万左右。这个价格会不会形成销售呢?显然不会,因为对于住房目的的买房者来讲,这个价格距那个底还有4000元差距;对于投资目的买房者来讲,房价在跌,他们一样 不买。

  那么,会不会房价持续跌,很快跌到6000元/平米呢,以启动房市呢?很困难。因为还有一个“底”,这个底是开发商和银行的破产线。现在盖房子,地价占成本一半以上,高的可以达到70%。从12000元跌到大约9000元,房地产商利润 就没有了。如果跌到9000元以下,房地产商就要赔本。房地产商情况会不同,有些流动性好的,忍着不再降价。流动性差的,就赔钱也卖,因此跌到8000元也是可能的。于是,到8000左右时,会有一大批房地产商破产,银行也因此着急 ,但房价完全可能下降到7000元左右。但同时,前面说的那个6000元的底也不存在了,因为这些人的收入会降,包括两口中一个失业或半失业,这都可能使这个底下降到5000元。不过,一旦房价接近6000元,销售就会开始,因为毕竟接 近了需要住房人可忍受的价格。这大概必须是房市连续2-3年不动才会形成。因此,目前房价下跌的速度不支持今年房市启动的要求。

  另一个思路就是:先不管那些人,先让有钱人,或者叫投资者重新对购房感兴趣。现在看来,政府基本是这个思路。这可以从取消第二套房子贷款限制,降低利息,给房产商增加流动性等措施。取消第二套房贷款限制和降息,是为了吸 引已经有第一套房子的投资者买房。给房地产商解决困难,会延缓房地产商寿命,促进房价不再降。也就是说,如果投资者再愿意买房,加上房价开始止跌回涨,投资者就可能跟进,促进房价上涨并形成新一轮追涨局面。但这简直太难 了。因为如果全球经济,国内各行各业经济都低迷,各种物价都在下降情况下,单独认为楼市会涨,会很困难的。同时,房价经过疯长已经很高,一般刺激很难奏效,除非大量资金进入,比如同意外资进入炒房。这里最大的难度在于, 这个政策必须做到一点,就是房价上涨。因为只有上涨才能使投资者进入。而房价继续上涨对于经济是剂毒药,对于政府信誉是枚炸弹,这一点政府很清楚。因此,房价很难涨,于是,投资者很难进,结果,销售不会有。

  于是,目前政府政策处于一个矛盾状态:降息对为住房买房者和投资买房者都有益;取消第二套房贷款限制对投资买房有利,可能促使房价涨;支持房产商使房价减缓下降。于是,2009年房价最大可能是升也升不上去,降也降不下来, 最终导致没有销售。

  只有2010年等到银行、房产商都支持不下去了,最终跌到了底,才有可能形成销售。

  贫道的建议是:

  1、 方向一定要明确,也就是到底想启动那个市场,是投资市场还是商品市场。自相矛盾的政策不会有任何效果。

  2、 建议还是启动商品房产市场。这样,要停止甚至更加严格第二套房贷款;停止支持房产商甚至促进其破产;试行开征以第二套房和高档房为主要对象的房产税,就算不开,也咋呼着说要做试点。争取在6月使房价探底。

  这样,房价会很快回归商品房市上。由于开征房产税,炒卖房子的人也不敢随意进入了。否则一年后房市还会回归赌博市场。

  如果不趁现在进行调整,等经济回暖后,只能看着再一次买涨。


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  • 几句老话送给当局和商人:掩耳盗铃,只会自欺欺人,为虎作伥,死无葬身之地。苦海无涯,回头是岸啊,柳暗花明,普渡众生兮!
    2009/1/30 20:04:38
  • 岂止是房市,股市.财政政策.货币政策哪一项不是处在两难之中。
    腐败不除,任何问题都不会根本上解决。
    2009/1/21 21:14:03
  • 无论中国还是美国,估计最后还是会不约而同地捡起大印钞票这根救命稻草。只是,因为政治风险太大,做得说不得而已。
    2009/1/21 16:20:07
  • 政府的鸡肋,百姓的高汤,不杀扬修,无颜回许昌。
    2009/1/21 14:45:57
  • 猪坚强们怕的就是
    方向明确.
    老百姓们骂的也是
    方向明确.
    2009/1/21 11:12:49
评分与评论 真差 一般 值得一看 不错 太棒了
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人民网《强国论坛》知名作者。1949年生,河南偃师人,1977毕业于河南大学中文系。合著书有:《河南经济发展史》、《中国西部:发展与改革的新抉择》、《县级经济发展研究》。 新著《道说天下》是作者从数年来几万个精彩文章帖子中,系统性地精选而成,对当前时事新闻、重大事件、热点问题提出尖锐批判和极具启发性的分析。
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